코람코자산신탁이 추진한 여의도 TP타워 개발 프로젝트가 국내 프로젝트리츠의 대표적인 성공사례로 주목받고 있다. 코람코신탁은 9일 프로젝트리츠 방식의 실제 사례를 시장에 공유했다.
코람코신탁에 따르면 2020년 사학연금이 전남 나주시로 본사를 이전하면서 활용도가 떨어지는 유휴 공공자산인 서울회관을 리츠를 통해 재건축해 수익형 자산으로 전환하는 프로젝트를 진행했다.
따라서 여의도업무지구(YBD)의 핵심 입지에 위치한 노후건물인 사학연금 서울회관을 연면적 약 13만9,000㎡(약 4만2천 평) 규모, 지하 6층~지상 42층 프라임 오피스 빌딩으로 탈바꿈시켰다. 나아가 서울지하철 5호선·9호선 환승역인 여의도역과 지하로 직접 연결해 여의도 랜드마크로 자산 가치를 끌어올렸다.
코람코신탁은 해당 프로젝트에 대해 “사학연금이 사업 부지를 리츠에 매각하지 않고 지상권을 설정해 ‘코크렙TP 위탁관리 리츠’에 제공하는 방식으로 추진했다”고 설명했다.
사학연금은 해당 리츠의 97% 지분을 확보, 부지를 지속적으로 소유하면서도 운용사의 전문성을 통해 준공 이후 발생되는 수익의 대부분을 회수할 수 있었다. 기존 건물을 운영할 때보다 20배 이상 수익 창출 효과가 기대된다고 전해졌다.
사학연금과 코람코자산신탁의 TP타워 개발프로젝트는 ▲사학연금의 직접 참여 ▲외부 차입을 통한 레버리지 효과 ▲자산운용사의 관리와 공사비·운영비 검증 체계 등 프로젝트리츠가 가진 개발 효율성과 리스크관리 체계의 장점을 모두 적용한 프로젝트리츠 시초로 평가되고 있다.
정승희 코람코자산신탁 대표이사는 “TP타워 프로젝트는 단순한 재건축을 넘어 공공기관 유휴자산의 수익화, 기금 안정운용, 도시 고도화까지 실현한 프로젝트리츠의 대표 사례”라며 “프로젝트리츠는 개발의 위험을 분산시키고 수익을 극대화할 수 있는 새로운 개발사업의 대안으로서 코람코는 향후 프로젝트리츠의 선도 플랫폼으로서 이 모델을 적극 확대해 나갈 계획”이라고 말했다.
프로젝트리츠는 개발단계의 부동산에 투자하기 위해 설립된 부동산투자회사로, 금융권에 유동성을 위협한 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)의 대안으로 등장한 자금조달 방식이다.
그간 대부분의 부동산 개발사업비를 차입금에 의존하는 저자본‧고차입 방식의 소규모 시행사 중심의 PF 구조나, 분양 중심으로 단기 수익을 회수하는 PEV를 벗어난 것이 특징이다. 국토교통부 관리·감독 하에 설립되고, 자산운용사 투자심의와 내부통제를 거쳐 개발부터 운영까지 단계별 리스크관리가 가능하다.
또한, 리츠 구조는 자기자본 비율(약 30% 이상)이 상대적으로 높고 공모 또는 사모를 통한 유연한 자금조달이 가능하다. 여기에 더해 개발 후 보유·운영·매각 등 다양한 자금회수 옵션을 통해 시장 환경에 유연하게 대응할 수 있는 점도 긍정적이다.
이를 도입하는 내용의 부동산투자회사법 개정안이 지난 1일 국회 문턱을 넘으면서, 향후 부동산개발사업에서 프로젝트리츠 방식이 민간과 공공에 더욱 확산될 것으로 기대된다.
파이낸셜투데이 신수정 기자