신한글로벌액티브리츠, 증권신고서 제출…‘첫 부동산 펀드 리츠’

신한금융그룹 계열사인 신한리츠운용이 국내 최초 글로벌 부동산 펀드 리츠 상장에 돌입한다.

신한리츠운용은 ‘신한글로벌액티브리츠’ 상장을 위한 증권신고서를 금융감독원에 제출하고 본격적인 공모 절차에 착수했다고 8일 밝혔다. 

신한글로벌액티브리츠는 국내 최초 글로벌 부동산 펀드 리츠로 미국 개방형 부동산 펀드가 주요 자산이다. 즉, 부동산을 직접 소유하지 않고 부동산 펀드를 통해 수익을 창출하고 배당을 하는 리츠다. 

신한글로벌액티브리츠의 가장 큰 특징은 지금까지 기관투자자만 가능했던 미국 개방형 부동산 펀드에 개인이 투자 가능하다는 점이다. 현재 미국 유수의 부동산 투자사가 운용중인 USGB, PRISA, CBRE USCP에 투자하고 있다. 

해당 펀드는 92%의 평균 임대율과 30%대의 낮은 담보인정비율(LTV)이 특징이며, 10년 이상 수익 창출을 통해 미국 투자자들에게 안정적인 배당을 실시하고 있다.

신한글로벌액티브리츠는 자(子)리츠인 신한글로벌제1호리츠가 개방형 미국 코어 부동산 펀드를 운용하는 구조다. 개방형 펀드는 투자기간 중 환매가 자유로워 경제상황에 유동적으로 대응할 수 있다. 또한 금리와 부동산 트랜드 변화에 따라 펀드 비중을 조정하는 리밸런싱으로 초과 수익을 얻을 수 있다.

미국 부동산은 투자전략에 따라 크게 ▲코어(Core) ▲코어플러스(Core+) ▲밸류 에디드(Value-added) ▲오퍼튜니스틱(Opportunistic) 크게 4가지로 구분된다. 신한글로벌액티브리츠가 주로 투자하는 미국 코어 부동산은 낮은 위험도로 평균 7~9%의 안정적인 수익을 올릴 수 있다. 현재 5%대의 높은 미국 기준금리로 순자산가치(NAV)가 낮게 평가되고 있는 상태이나, 향후 금리 인하에 따라 자산가치 상승이 기대된다.

신한글로벌액티브리츠는 시장 변화에 따라 적극적으로 펀드를 운용하는 리밸런싱으로 최적의 포트폴리오를 유지, 주주들에게 연평균 8%대의 배당을 목표로 하고 있다. 또한, 비교적 수익률이 높은 코어플러스 펀드도 편입해 성장 동력을 확보해 갈 예정이다.  

신한글로벌액티브리츠의 공모주식수는 약 2333만주, 공모희망가액은 3000원~3800원으로 공모예정금액은 약 700억원~887억원이다. 

이전에 상장한 리츠가 공모가를 5000원으로 확정한 것과 달리, 신한글로벌액티브리츠는 공모가 밴드를 설정해 기관 수요예측을 거쳐 최종 공모가액을 확정할 예정이다. 

해외 부동산 시장에 대한 우려가 있는 만큼 공모가 밴드를 하향 조정해 투자자들의 진입 장벽을 낮췄다. 상장 후 배당수익 뿐만 아니라 차익실현의 가능성이 있는 만큼 투자 매력도는 더욱 높아졌다는 평가다. 상장 주관사는 신한투자증권과 한국투자증권이다.

파이낸셜투데이 한경석 기자