해외중심 리스크 헷지, 신용등급 향상, 벤치마크지수 편입 등
“투자대상펀드 목표 투자수익률 연평균 10.95%”
해외자산 중심의 KB스타리츠가 씨티뱅크센터를 최초의 국내 편입 자산으로 낙점했다. KB스타리츠는 이번 포트폴리오 다변화를 통해 신용등급 상향, 벤치마크지수 조기 편입 등 긍정적 효과를 기대한다고 밝혔다.
31일 KB스타리츠 공시 및 IR 자료에 따르면 KB스타리츠는 내달 말~3월 초를 목표로 씨티뱅크센터의 편입을 추진중이다. 씨티뱅크센터는 서울시 종로구 신문로에 소재한 한국씨티은행의 본사다.
한국씨티은행의 임대차계약 만기는 2029년 2월이며, 5년씩 2회(최장 10년) 임대차기간 연장이 가능하다.
KB스타리츠는 씨티뱅크센터를 1673억원에 매입하기로 했는데, 이는 감정평가금액 1876억원(2023년 5월 기준) 대비 약 11% 저렴한 가격이다. 부동산매입가(1673억원)를 포함한 총 조달자금은 1892억원으로 집계된다.
KB스타리츠는 해당 자금을 ▲담보대출(955억원) ▲에쿼티펀드 수입증권(849억원) ▲임대보증금 (48억원) 등으로 조달한다. 담보대출 전액은 KB국민은행이 대주로 참여하며, 전체 펀드 수익증권 중 75.8%(644억원)를 자회사 리츠(KB멀티에셋1호)가 투자할 계획이다.
펀드 투자의 경우 씨티뱅크센터를 보유중인 ‘케펠일반사모부동산투자신탁제13호’의 제2종 수익증권(모집규모 694억원) 중 644억원을 인수하는 방식이다.
KB스타리츠는 “투자대상펀드의 제2종 수익증권은 연평균 6.84% 수준의 누적적 우선배당금과, 자산매각시 차익의 45%를 수취하는 조건”이라며 “목표 투자수익률은 연평균 10.95%”라고 설명했다.
KB스타리츠는 해외에 100% 편중된 포트폴리오를 다변화하기 위해 이번 국내자산 신규 편입을 단행했다는 설명이다. 2022년 2월 설립돼 유럽 소재 장기임차 오피스인 벨기에 노스갤럭시타워와 영국 ‘삼성 유럽 HQ’를 기초자산으로 영업을 시작했다. 주요 임차인인 벨기에 정부, 삼성전자 등 초우량 임차인을 고객으로 한다.
해외자산의 담보대출 대부분이 고정금리에 해당해 고금리 시장환경의 영향을 덜 받는 구조다. 벨기에의 경우 대출금의 75%가 고정금리(연 1.2%)이며, 영국은 100% 고정금리(연 2.31%)다.
특히, 벨기에 자산의 비중이 압도적으로 높기에 전체적으로는 낮은 수준의 이자비용이 발생한다. 실제로 국내 자산인 씨티뱅크센터 편입 완료시 3개 자산별 비중은 ▲벨기에(78%) ▲대한민국(12%) ▲영국(10%)순으로 높을 전망이다.
KB스타리츠 관계자는 “해외자산에 100% 편중된 포트폴리오를 다변화하기 위해 국내 자산의 편입을 추진하고자 한다”며 “국내 자산 비중 확대시 해외부동산 리스크 완화. 리츠 안정성 제고, 리츠 신용등급 상향, 벤치마크지수(글로벌 연기금 및 자산운용사의 해외투자 실행의 근거가 되는 주요지수) 조기편입 등 긍정적 효과를 기대한다”고 말했다.
이어 “앞으로 국내자산 편입시 만기시점을 분산시키고 매각차익을 포함한 ‘토털 리턴’ 전략을 적극 구사해 리츠의 기업가치 제고를 달성하겠다”고 강조했다.
파이낸셜투데이 김건우 기자