공정성, 형평성과 국민 경제적 부담 완화의 조화
감정평가 실무에서 적용하는 그 밖의 요인 비교치로도 알 수 있는 바와 같이 위 표(2)의 현실화율 차이보다 토지의 공시지가 지역별, 용도별 현실화율 차이는 상당합니다. 공시가격 합리화 방안은 현재의 지역별, 용도별 현실화율 차이를 계속 유지하겠다는 정책입니다. 국민의 세금 부담을 경감해주겠다는 정책을 반기지 않을 국민이 없겠으나 공시가격으로 인한 공정성, 형평성 문제의 해결이 되지 않는다면 정책의 실효성에 의문을 제기하는 국민들도 상당수 있을 것입니다.
◆공시가격이 시장가치보다 높아지는 문제
국토교통부는 2020년 도입된 부동산 공시가격 현실화 계획은 집값이 오르지 않아도 공시가격이 오르고, 집값이 상승하는 경우에는 세금 부담이 폭등하는 등 부작용이 발생하여 부동산 공시가격 합리화 방안의 도입이 필요하다고 합니다. 부동산 하락기에는 일부 지역에서 공시가격이 실거래가보다 높아지는 역전 현상이 관측되기도 했다고 합니다.
부동산 공시가격 현실화 계획에 따르면 [공시가격 = 시세 × (시세반영률 + 연도별 인상분)] 방식으로 공시가격이 산정됩니다. 따라서 가격 상승이 없더라도 시세 반영률이 상승되면 공시가격이 상승하는 구조입니다.
그러나 시세가 하락하는 경우, 그 하락 정도가 시세반영률의 연도별 인상분을 초과하면 공시가격은 내려갈 것입니다. 즉 부동산 시세의 하락 정도를 제대로 반영하면 현실화 계획의 산정식에서 부동산 하락기라고 하더라도 공시가격이 실거래가보다 높아지는 역전 현상은 나타나지 않게 됩니다. 또한 부동산 하락기에 시세를 하락하는 정도만큼을 반영하지 않을 경우라도 하락정도가 기존의 시세반영률을 초과하지 않으면 역전 현상이 나타나지 않을 것입니다.
예를 들어, 토지 C의 전년도 공시가격이 1,000,000원/㎡, 시세 1,429,000원/㎡이고, 현실화율이 70%, 연도별 인상분을 5%라고 가정합니다. 토지 C의 시세가 1,000,000원/㎡으로 하락하여 현실화율이 100%가 되었는데, 연도별 인상분(현실화율 제고분)을 그대로 5% 적용하면 토지 C의 공시가격은 5% 상승한 1,050,000원/㎡가 됩니다. 공시가격이 시세 1,000,000원/㎡을 초과하게 됩니다. 시세 하락이 기존의 현실화율을 초과하여 하락하는데 공시가격 결정권자가 현실화율 제고에만 집중하여 현실화율 제고분을 그대로 적용할 경우에만 공시가격이 시세를 초과하게 되는 것입니다.
만약 실제 공시가격이 시세를 초과하는 사례가 있다면, 공시가격 현실화 정책을 추진할 때 시세 변동을 충분히 반영하지 않고 공식을 기계적으로 적용하지는 않았는지 검토해야 할 문제입니다. 공시가격이 시세를 초과하는 문제는 현실화 정책 자체의 문제라기 보다는 운용의 경직성, 정책의 경직성 때문에 발생한 문제일 가능성이 큽니다.
◆공정성, 형평성 제고와 국민 부담의 균형을 반영한 공시가격 정책이 되어야 합니다
부동산 공시가격은 정부의 정책에 따라 그 수준이 결정되고 있습니다. 정부의 성향에 따라 부동산 공시가격이 결정되고 있습니다. 부동산 공시가격이 어떻게 산정되고 결정되든 중요한 점은 공시가격으로 인한 경제적 부담을 국민들이 공정하고 형평성이 있다고 받아들여야 한다는 점입니다. 동시에 국민의 경제적 부담이 지나치게 높아지면 국민의 동의와 합의를 얻을 수가 없을 것입니다.
‘부동산 공시가격 현실화 정책’이든 ‘부동산 공시가격 합리화 방안’이든 대상 부동산의 시세를 정확하게 산정한다는 전제가 있습니다. 대상 부동산의 시세 파악은 표준지 공시지가는 감정평가사가 감정평가를 통해서 결정하고, 표준주택과 공동주택은 한국부동산원이 조사산정을 통해서 결정하고 있습니다. 현실화 정책과 합리화 방안은 산정된 시세를 기초로 어떻게 공시가격을 결정하는가 하는 방법이 상이한 것으로 보여집니다.
현실화 정책은 공시가격의 공정성과 형평성을 위해 국민의 세부담 등 국민들 입장에서 무리한 추진으로 인한 부작용이 있었고, 이를 극복하기 위해 나온 합리화 방안은 공시가격의 공정성과 형평성 보다는 부동산 하락기와 경기 침체 속에 국민의 세부담 경감을 위한 것이라고 할 수 있습니다.
공시가격의 공정성과 형평성 제고를 위해서는 공시가격의 상승이 불가피할 것입니다. 공시가격의 상승으로 인한 국민의 경제적 부담은 세율 조정과 공정시장가액 비율의 조정이라는 수단으로 완화할 수 있습니다. 공정시장가액 비율은 재산세 과세표준 산정 시 공시가격 비율을 결정하는 기준입니다. 올해는 1주택자는 3억원 이하 43%, 6억원 이하 44%, 6억원 초과 45%이고, 다주택주와 법인은 60%, 건축물과 토지는 70%입니다.
공시가격의 공정성과 형평성을 제고하면서 동시에 국민의 경제적 부담 완화를 균형있게 반영하는 공시가격 정책이 가능하지는 않는지 검토가 필요한 시점입니다.
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*전수호 감정평가사는 ‘나라감정평가법인’에서 활약하고 있습니다. 아울러 MAI(Member of Appraisal Institute 국제공인자산평가분석가) 정회원이기도 합니다. 현재 한국감정평가사협회 감정평가기준위원회 위원과 서울 중구 공유토지분할위원회 위원을 역임했고, 부동산가격공시위원회 위원으로 활동하고 있습니다.