[칼럼] 아파트 입주 전 관리비 납부 관련②

지난시간에 이어 수분양자가 아파트 입주 전 관리비 납부를 해야하는 지 알아보겠습니다.

수분양자로서 면하지 못하는 관리비는 관리비 고지서 항목 전부는 아니고 그 중 일부에 한정됩니다.

우리 대법원은 “집합건물의 공용부분 그 자체의 직접적인 유지·관리를 위해 지출되는 비용뿐만 아니라, 입주자 전체의 공동의 이익을 위해 집합건물을 통일적으로 유지·관리해야 할 필요가 있어 이를 일률적으로 지출하지 않으면 안 되는 성격의 비용은 모두 이에 포함되는 것으로 봄이 상당하다.”고 판시했습니다.(대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598 판결)

즉 “관리비 중 일반관리비, 장부기장료, 위탁수수료, 화재보험료, 청소비, 수선유지비 등은, 모두 입주자 전체의 공동의 이익을 위해 집합건물을 통일적으로 유지·관리해야 할 필요에 의해 일률적으로 지출되지 않으면 안 되는 성격의 비용에 해당하는 것이므로 전(前) 구분소유자의 특별승계인에게 승계되는 공용부분 관리비로 보아야 한다.”고 판시한 바 있습니다.(대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598 판결)

즉 관리비 중 전유부분의 관리비(세대별 전기료, 수도료 등)을 제외하고, 공용 부분에 관련된 관리비 항목에 대해서는 수분양자 역시 책임을 면할 수 없습니다.

수분양자가 입주 전의 관리비에 대한 책임을 부담한다고 한다면 종전 소유자 즉 시행사는 책임을 면한다는 것인가 하는 의문이 있을 수 있습니다.

이에 관해 우리 대법원은 “구분소유권이 순차로 양도된 경우 각 특별승계인들은 이전 구분소유권자들의 채무를 중첩적으로 인수한다고 봄이 상당하므로, 현재 구분소유권을 보유하고 있는 최종 특별승계인뿐만 아니라 그 이전의 구분소유자들도 구분소유권의 보유 여부와 상관없이 공용부분에 관한 종전 구분소유자들의 체납관리비채무를 부담한다고 보아야 한다.”고 판시하고 있습니다.(위 대법원 2006다50420 판결, 대법원 2002. 9. 24. 선고 2002다36228 판결 등)

즉 수분양자가 관리비 채무를 부담할 뿐 아니라 그 이전에 소유권자였던 시행사도 책임을 면할 수 없으며 양자는 중첩적으로 채무를 부담하는 관계가 됩니다.

따라서 채권자인 관리회사는 수분양자와 시행사 중 어느 일방 또는 쌍방 모두에 대해 미납관리비의 지급을 청구할 수 있으며 어느 한쪽이 그 채무를 변제하는 경우에는 변제된 액수만큼 다른 쪽도 채무를 면하고 남은 금액만을 변제할 책임을 부담하게 됩니다.

결론적으로 질문 내용에 대해서 답하자면 질문자로서는 예상치 못한 결과일 수 있겠지만 현행 집합건물법의 규정 내용에 따라 질문자는 관리회사에게 입주 전 관리비를 지급할 책임을 부담하는 상태입니다.

다만 수분양자가 관리비를 지급하더라도 수분양자는 원래 시행사가 부담할 금액을 대신 내는 경우에 해당하므로 질문자는 지급한 관리비 금액을 시행사에게 청구해 받아낼 수 있습니다.

이러한 권리를 구상권이라고 합니다.

다만 사태가 이러한 지경이라면 시행사가 부도가 돼 잔여 재산이 없을 가능성이 높으므로 구상권을 행사해 받을 수 있는 금액은 시행사에 잔여 재산이 있는지 여부에 따라서 차이가 발생하게 될 것입니다.

부언하면 위와 같은 예상치 못한 관리비 등의 채무를 피하기 위해서는 장기간 미분양 아파트 등의 특수한 경우에는 아파트를 분양 받는 수분양자로서는 시행사가 처리하지 못한 채무가 남은 것은 없는지 예컨대 아파트 부지에 해소되지 않고 남은 담보권은 없는지 미납한 관리비 채무 역시 남아있지는 않은지 등을 면밀하게 체크할 필요가 있습니다.

더욱이 건물 완공이 오래 돼 채권의 소멸시효 기간이 완성된 것으로 보일지라도 우리 대법원은 관리비 채권자가 전 소유자를 상대로 관리비 지급을 구하는 소를 제기해 승소판결을 받음으로써 전 소유자(시행사)의 체납관리비 납부의무의 소멸시효가 중단됐다면 시효중단의 효력이 그 후 소유권을 취득한 수분양자에게도 미친다.”고 판시한 바 있습니다.(대법원 2015. 5. 28. 선고 2014다81474 판결)

따라서 준공 후 미분양 등으로 장시간이 경과한 상황이라도, 이전에 시행사를 상대로 한 관리비에 대한 소송이 있었는지, 판결이 확정된 사실이 있는지 등에 대해서도 주의를 기울일 필요가 있습니다.