권리금약정은 임대인과 체결하는 임대차계약과는 별개의 계약으로 종전 임차인과 새로운 임차인 사이의 계약이다.
따라서 임차인은 권리금약정의 당사자가 아닌 임대인에게 권리금 지급을 청구할 수 없는 것이 원칙이다.
그러나 상가건물임대차보호법(상임법)은 2015년 5월 13일부터 권리금 회수기회 보호에 관한 규정을 두어 임대인도 예외적으로 책임을 지도록 하고 있다(상임법 제10조의 4).
즉 임대인이 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하는 경우 임대인으로 해금 그 손해를 배상할 책임을 부담하게 한 것이다.
상임법이 규정하는 임대인의 방해 행위는 다음과 같다.
▲임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위.
▲임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 해금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위.
▲임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위.
▲그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위.
따라서 위 사안의 경우 A가 신규임차인이 되려는 D를 B에게 임대차기간 종료 2개월 전에 소개했지만 B가 주변 상가건물의 차임보다 현저히 고액의 차임을 요구해 A가 권리금을 회수할 수 있는 기회를 상실했으므로 B는 그 손해를 배상할 책임이 있다.
이때 그 손해배상액은 D가 A에게 지급하기로 한 권리금 1억원과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.
나아가 A는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 위 권리를 행사해야 한다.
여기서 위 규정이 신설되기 이전에 임대차계약을 체결했으므로 위와 같은 책임이 없는 것이 아니냐는 의문이 들 수 있다.
하지만 상임법 제10조의 4는 상임법 시행령에서 규정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대해도 적용하도록 하고 있으며 2015년 5월 13일 이후에 체결된 임대차 뿐만 아니라 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차에도 적용하도록 규정하고 있다
그러므로 상임법 시행령에서 정하는 보증금을 초과해 상임법이 적용되지 않는다거나 신설조항 이전에 체결된 계약이므로 상임법 제10조의 4는 적용되지 않는다는 임대인 주장은 받아들여지기 어려울 것이다.
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