해외 부동산 펀드 일부가 임대료 및 이자 연체 등 코로나19로 인한 부정적인 영향을 받고 있는 것으로 나타났다.
금융감독원은 16일 ‘해외 부동산 펀드 현황 및 대응방안’에 따르면 지난 4월말 기준 전체 해외 부동산펀드는 56조5000억원 규모, 806건(77개사)로 나타났다. 금감원은 이중 91.2%를 차지하는 51조4000억원 규모, 666건(31개사)에 대한 펀드를 분석했다.
분석에 따르면 666건의 펀드 중 사모펀드가 640건, 49조2000억원(95.5%) 규모로 대부분을 차지하고 있는 것으로 파악된다. 공모는 26건, 2조3000억원(4.5%) 규모에 불과했다. 환매 방식 별로는 폐쇄형이 651건, 51조2000억원(99.4%), 개방형이 15건, 3000억원(0.6%)로 나타났다.
투자 지역을 살펴보면 미국 부동산에 투자하는 펀드가 21조7000억원(42.1%)으로 가장 많고, 유럽이 14조1000억원(27.4%), 아시아 3조4000억원(6.7%) 순으로 집계됐다. 여러 지역에 포트폴리오 투자를 하는 펀드는 10조8000억원(21%)이었다.
부동산 종류별로 살펴보면 오피스텔 빌딩에 투자된 금액이 27조4000억원(53.2%)으로 가장 많은 비중을 차지했다. 그 뒤로 호텔·리조트가 5조5000억원(10.7%), 복합단지·리테일이 3조7000억원(7.1%) 순이었다.
투자 형태를 살펴보면 분석 대상 펀드 중 임대형 펀드가 21조(40.7%)로 가장 높은 비중을 차지했고, 대출형 펀드가 17조8000억원(34.7%), 역외재간접 펀드가 8조2000억원(15.9%)으로 뒤를 이었다.
아울러 펀드 투자금액 51조4000억원 중 절반에 해당되는 25조6000억원(49.7%)이 최근 1~3년 이내에 설정됐다. 3~5년 이내 설정된 펀드도 14조1000억원(27.3%) 수준이었다.
펀드의 평균 만기는 7.6년이며 2023년부터 본격적으로 만기가 도래하기 시작한다. 연도별 규모는 내년이 2조8000억원(5.5%), 2022년이 4조3000억원(8.4%)이다. 2023년에는 7조8000억원(15.1%), 2024년에는 8조4000억원(16.4%)이 만기에 도래하며, 2025년 이후에 도래하는 금액은 26조8000억원(52.1%)이다.
금감원은 “해외 부동산 펀드는 평균 만기 7.6년의 장기투자로, 단기 경기 움직임에 대한 민감도나 유동성 리스크가 적고, 대부분 폐쇄형으로 설정돼 대량 환매 우려도 크지 않은 편”이라고 평가하면서도 “현재 일부 펀드에서 임대료나 이자 연체 등이 발생하거나 매각 여건 악화로 만기를 연장하는 등 코로나 19로 인한 부정적 영향이 나타나고 있다”고 분석했다.
이어 “향후 경기회복이 지연 시 펀드 수익성 하락과 엑시트 리스크가 현실화될 가능성이 있으며, 특히 대출형 펀드는 중·후순위 비중이 커 신용위험 우려도 있다”고 봤다.
실제로 임대형 펀드의 경우, 21조원 중 11조7000억원(55.8%)를 차지하는 멀티태넌트 펀드의 11.5%가 임대율 90% 미만으로 집계됐다. 멀티태넌트는 한 건물에 여러 임차인이 임차해 있는 형태로, 최근 일부 임대료 연체가 관측되고 있는 상황이다.
일부 펀드에서 이자 연체와 유예신청이 나타나고 있는 대출형 펀드는 중·후순위 비중이 10조8000억원(60.3%) 규모로 집계된다.
이에 따라 금감원은 해외 부동산을 포함해 대체투자펀드 잠재리스크 요인을 지속 점검하기로 했다. 지난 10월부터 시행된 ‘대체투자펀드 리스크관리 모범규준’에 따르면 자산운용사는 대체투자펀드 설정 당시는 물론, 그 이후에도 최소 연1회 주기적으로 리스크분석을 실시해야 한다. 또 투자형태별로도 최소 연1회 이상 공정가치 평가를 진행해야 한다.
금감원은 “대체투자펀드 잠재리스크 요인을 점검하고 자산운용사가 모범규준에 따라 대체투자펀드를 설정·운용하고 있는지 자체점검해 그 결과를 이사회에 보고토록 할 예정이다”고 설명했다.
파이낸셜투데이 임정희 기자