부동산 시장 폭락시 원금 손실 가능성 배제 못해
[파이낸셜투데이=이일호 기자] 8월 들어 정부가 강력한 부동산 규제에 나선 가운데 P2P(개인간 거래)금융업체에 풍선효과가 발생하고 있다. P2P금융이 대부업법의 적용을 받는 상황에서 현행 주택담보비율(LTV)을 우회할 수 있기 때문이다. 문제는 주담대의 경우 집값이 떨어지면 제대로 상환이 이뤄지지 않을 수도 있다는 점이다.
P2P업계는 대출자 상환능력과 담보 주택가 등을 전반적으로 고려해 상환 불이행을 최소화하고 있다는 입장이다. 하지만 이번 부동산 규제가 ‘역대급’이라는 평을 듣는 상황에서 부동산 시장이 폭락할 가능성도 무시할 수 없다. P2P투자는 원금 손실도 생길 수 있는 만큼 투자자들 스스로 주의를 기울일 필요가 있어 보인다.
21일 P2P업계에 따르면 주담대 P2P 판매에 나선 대다수 P2P업체가 현행 LTV를 뛰어넘는 수준의 대출 상품을 판매하고 있다. 서울 내 11개 지역과 세종시는 투기지역으로 LTV 30%를, 이밖에 29개 투기과열지역과 조정지역은 LTV 40~50%를 적용받지만 이를 상회하는 대출이 이뤄지고 있는 것이다.
P2P업체 탱커펀드가 판매중인 서울 관악구 한 아파트 주담대 상품의 경우 담보추정액은 4억9000만원이지만 대출액은 3억원으로 LTV가 61.2% 수준이다. 연 이율 10%를 걸고 지난 16일부터 판매가 시작된 이 상품은 18일 11시 현재 1억7500만원의 투자가 이뤄졌다.
어니스트펀드는 10개의 담보물을 묶어서 대출을 진행하는 ‘주택담보 패키지 2호’ 상품을 판매중이다. 담보물은 서울 송파구와 영등포구, 인천 연수구, 경기 안양시, 대전 서구 등의 아파트 등으로 대출금은 각각 1800만원에서부터 1억원까지 다양하다.
담보물 중 하나인 서울 송파구 아파트의 경우 감정가 12억원 가운데 이미 8억원 상당의 담보대출이 있지만 P2P를 통해 1억원을 추가 대출 받는 것이다. 서울 송파구가 투기지역으로 LTV 30% 규제 적용지역임을 감안하면 초과 LTV가 46.6%나 되는 셈이다.
이밖에도 미드레이트와 스마트크라우드, 월드펀딩, 썬펀딩, 엔젤펀딩 등 다수의 P2P업체들이 10%를 상회하는 고금리를 내걸고 주담대 상품을 판매하고 있다. 이들 주택담보물은 현행 LTV 대비 적게는 10%에서 많게는 40~50%까지 정부 규제를 넘기고 있다.
최근 들어 P2P주담대가 각광받고 있는 이유는 지난 2일 발표된 ‘8.2 부동산 대책’의 여파로 보인다. 서울 내 11개 구가 투기과열지구로 지정된 것을 비롯해 서울 전역과 경기 광명시, 세종시, 부산 기장군, 부산 진구 등 40개 지역이 투기지역으로 설정되면서 LTV와 총부채상환비율(DTI)이 기존 60%에서 40%까지 떨어졌다.
현행 LTV보다 높은 수준의 대출이 가능한 이유는 P2P금융이 대부업으로 등록되기 때문이다. LTV와 DTI은행과 제2금융권까지 규제가 적용되지만 대부업체인 P2P금융에는 적용되지 않는다. 때문에 부동산 규제가 심화된 요즘 P2P업체에 주담대 관련 문의가 급증하고 있는 상황이다.
문제는 주택 가격이 내려갈 경우 생길 수 있는 상환 불이행 문제다. 대출 상품에 부실이 발생할 경우 담보물로 잡은 집을 팔아서 상환이 이뤄지는데, 이 경우 P2P 주담대는 후순위인 경우가 많아 대출금을 모두 돌려받지 못할 가능성이 생긴다.
한국P2P금융협회에 따르면 협회에 가입한 54개 업체의 지난 7월 연체·부실률은 아직 1% 아래다, 하지만 규제 강화로 집값이 큰 폭으로 떨어질 경우 상환 지연이나 부실이 발생할 가능성을 배제할 수는 없다. P2P투자자 커뮤니티에서도 신용대출 투자상품을 중심으로 상환 지연과 원금 손실 사례가 꾸준히 올라오고 있어 유의할 필요가 있어 보인다.