명시적 또는 묵시적 합의에 의한 계약갱신만 인정되는 주택임대차와 달리, 상가건물 임대차보호법의 적용을 받는 임차인은 전체 임대차계약기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있는 권리가 있습니다.
상가건물의 임대차보증금이 일정금액을 초과하지 않는 경우에는 상가건물 임대차보호법의 적용을 받을 수 있는바, 이 사건 상가건물이 위 보증금액을 초과하지 않는다면 상가건물 임대차보호법의 적용대상이 된다고 할 것입니다.
수도권정비계획법에 따르면 서울특별시의 경우 4억원을 초과하지 않는 경우에는 상가건물 임대차보호법의 적용을 받을 수 있습니다.
상담 사례의 경우 상가건물이 위 보증금액을 초과하지 않는다면 상가건물 임대차보호법의 적용대상이 된다고 할 것입니다.
상가건물의 임대인은 원칙적으로 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임차인이 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다.(상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 참조)
다만 예외적으로 상가건물의 임대인이 임차인 측의 계약갱신요구를 거절할 수 있습니다.
그 중 하나가 임대인이 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우입니다.
물론 이때도 임대인이 계약갱신을 거절하려면 갖춰야 할 몇 가지 요건들이 있습니다.
우선 임대인은 ‘임대차계약 체결 당시’ 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지해야 합니다.
또 해당 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있거나 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이뤄지는 경우 등에 해당돼야 합니다.
그런데 사안의 경우 임대인은 임대차계약 체결당시 임차인에게 재건축 등의 사항을 구체적으로 고지한 적도 없고, 계약서에도 재건축 사항을 명시하지 않았습니다.
더구나 임대인이 임대차계약기간이 만료되기 전 6월부터 1월까지 계약갱신 거절의 통지 등을 할 수 있다고 하더라도, 이 사건 임대차계약기간은 2013. 6.경부터 2016. 6.경까지 3년으로 계약기간 만기가 7개월 이상 남아있는바, 현재 임대인이 계약갱신 거절통지를 할 수 있는 기간이 도래한 것으로 보기도 어렵다고 판단됩니다.
최근 대법원은 “상가건물 임대차보호법 제10조 제4항에 따른 임대인의 갱신 거절의 통지에 법 제10조 제1항 제1호 내지 제8호에서 정한 정당한 사유가 없는 한, 그와 같은 임대인의 갱신 거절의 통지의 선후와 관계없이 임차인은 법 제10조 제1항에 따른 계약갱신요구권을 행사할 수 있고, 이러한 임차인의 계약갱신요구권의 행사로 인해 종전 임대차는 법 제10조 제3항에 따라 갱신된다”고 판시한 바 있습니다.
따라서 이 사건 상가건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고 발생의 우려가 있거나 다른 법령에 의해 재건축되는 경우가 아니라면 임대인이 임대차계약기간이 만료되기도 전에 재건축 등을 이유로 임차인에게 한 명도요구는 부당한 것으로 판단됩니다.
오히려 임차인은 이 사건 임대차계약기간이 만료되기 전 6월부터 1월까지 사이에 임대인에게 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항에 따른 계약갱신요구를 할 수 있고 그에 따른 계약갱신에 의해 전체 임대차기간 5년을 초과하지 않는 범위 내에서 임대차계약의 존속을 보장받을 수 있다고 판단됩니다.
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