위 사례에서는 임대인이 소유하고 있는 건물에 대한 법률상의 제한이나 행정적 규제에 대해 얼마나 알고 있어야 하는지, 계약당시 임차인에게 어느 정도까지 고지할 의무가 있는지가 쟁점입니다.
행정적 규제나 법규가 갈수록 복잡해지고 각 지방자치단체별로 조례를 달리 정하고 있어 임대인이 자기 건물에 어떤 영업이 가능하고 불가능한지를 제대로 알기란 쉽지 않습니다.
임대인 입장에서는 자칫 방심했다가는 뜻하지 않게 손해배상청구를 당할 수도 있습니다.
민법은 단순히 ‘임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다’고만 규정하고 있어 이것만으로는 사실상 문제를 해결할 수 없습니다.
만일 계약서에 ‘인허가 사항은 임차인이 책임지기로 한다’는 내용의 특약사항이 있다면 임대인의 책임은 없습니다.
법원은 비록 건물주가 임대사업자라 하더라도 이전에 노래연습장으로 사용된바 없는 건물에 법적규제를 확인해 임차인에게 고지해야 할 일반적인 의무는 없다고 봤습니다.
아울러 임차인이 사전에 관할행정청에 영업가능여부를 문의하지 아니한 채, 보증금전액을 지불하고, 인테리어공사를 한 것은 임차인의 불찰이라고 판단했습니다.
한편 공인중개사에 대한 청구에 대해서도 ‘공인중개사가 설명할 의무를 부담하는 중개대상물에 대한 중요부분이라는 것은 등기부상의 권리부분과 기타 공부상의 내용을 포함하는 것일 뿐 건물의 용도변경 및 영업의 인허가 문제는 공인중개사가 설명하여야 할 중요부분이라고 볼 수 없다’는 이유로 기각했습니다.
이와 반대로 계약서에 ‘인허가사항은 임차인이 책임진다’라는 특약사항이 없다면 임대인의 책임을 일부 인정될 수 있는 개연성이 있습니다.
따라서 상가를 임대하려는 경우에는 반드시 계약서에 ‘영업을 위한 행정적 규제나 법률상의 제한은 임차인이 책임진다’는 특약사항을 반드시 기재할 필요가 있습니다.
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