[칼럼] 아는 만큼 돈이 된다 ‘양도소득세 절세전략’③

등기원인이 무엇이냐에 따라서도 부동산 양도소득 부담을 줄일 수 있습니다.

부부가 공동명의로 부동산을 취득할 경우를 예로 들어보겠습니다.

양도소득은 양도차익이 높을수록 6%에서 38%까지 단계적으로 높아지는 누진세율 구조입니다. 양도차익이 8000만원(24%의 세율적용)인 주택을 한사람의 명의로 처분하는 경우 1338만원의 양도소득세를 내야 하지만 부부가 공동명의로 등기 한다면 각각 4000만원(15%의 세율적용)의 양도차익을 본 것으로 세금 계산을 합니다.

따라서 부부가 각각 455만원의 양도소득세를 납부하면 총 909만원이므로 430만원 정도의 절세가 가능합니다.

다만 부동산 취득 시 자금출처가 분명해야 하므로 수입이 전혀 없는 학생이라던지 전업주부와 공동명의를 고려한다면 사전에 전문가와 충분히 상담을 통해야 할 것입니다.

아울러 부부가 6억원 한도내에서 사전 증여할 경우 증여시점부터 10년까지는 비과세 이므로 이를 적극적으로 활용하면 세제혜택을 볼 수 있습니다.

여기서 주의해야 할 것은 비과세 기간에 추가로 배우자에게 증여한다면 추가 증여에 대해서는 과세가 된다는 점입니다.

만일 부부가 이혼할 경우에 위자료로 부동산을 지급하려고 할 때 등기원인을 ‘위자료’가 아닌 ‘재산분할청구’에 의한 소유권이전으로 해야만 절세가 가능합니다.

흔히 위자료나 재산분할청구가 대가를 받고 소유권을 넘겨준 것이 아니므로 양도소득세 과세대상에 해당하지 않을 것이라고 생각하시는 분들이 많습니다.

하지만 세법에서는 이를 명확히 구분해 놓고 있습니다.

세법상 ‘위자료’로 부동산의 소유권을 이전해 주는 것은 자산을 양도한 것으로 봅니다.

반면 ‘재산분할청구’로 부동산의 소유권이 이전되는 경우에는 부부 공동의 노력으로 이룩한 공동재산을 이혼으로 인해 자기지분을 환원 받는 것으로 봅니다.

즉 위자료는 양도이고 재산분할청구는 원래 내 것의 명의만 돌려놓는다고 봅니다.

따라서 등기원인을 재산분할청구로 한다면 양도소득세 및 증여세를 부담하지 않고 소유권을 이전할 수 있습니다.

만일 등기원인을 재산분할청구가 아니라 ‘증여’로 하는 경우 위에서 말씀드렸듯이 배우자로부터 증여를 받는 경우 10년간 6억원은 공제가 되기 때문에 부동산가액이 6억원 이하인 경우에는 등기원인을 ‘증여’로 하더라도 증여세가 과세되지 않습니다. 다만, 이 때에는 이혼을 하기 전에 증여를 해야 하며, 이혼을 하고 난 후에 증여를 하면 6억원의 혜택이 한순간에 날아가 증여세가 과세되므로 주의해야 합니다.

등기종류 외에도 양도시기, 챙겨야 하는 증빙서류 등으로 양도소득세 절세할 수 있는 방법은 다양합니다.

문제는 고지서를 받고 고액의 세금을 내야하는 상황에서야 사태의 심각성을 인지하는 경우입니다.

이미 등기가 이전됐고 토지대장이나 건축물관리대장 등 공부가 정리된 이후에는 세금을 줄이기 위한 조치를 할 수도 없고 이런 방법들이 전부 무효합니다. 결국 세무서로부터 고지서를 받았을 때는 부동산을 양도한 후 상당한 시일이 지난 뒤라 증빙서류 확보도 어렵고 등기를 다시 할 수도 없기 때문에 고액의 세금을 그대로 납부하는 경우가 발생합니다.