NH투자증권은 ‘2023 하반기 부동산 시장 전망: 약세 속 반등의 줄다리기’ 부동산 보고서를 출간했다고 25일 밝혔다.
해당 보고서는 2023년 상반기 부동산 시장을 돌아보고 하반기 시장을 전망한 보고서다. NH투자증권은 2023년 하반기 부동산 시장은 상반기 시장 불안 분위기가 완화하면서 강보합 가능성이 커질 것으로 분석했다. 하반기 부동산 시장의 주요 키워드는 ▲정책 ▲전월세시장 ▲청약 경쟁률 등 3가지를 꼽았다.
강보합의 근거로는 현재 시장에는 상승 요인이 많이 존재하지만, 하락 변수들이 남아 있다는 점으로 봤다. 가격 상승 측면에서는 거래량 증가, 정비사업 규제 완화, 주택 매매소비심리 상승, 청약경쟁률 상승, 입주 물량 감소를 꼽았고 하락 요인으로는 전세시장 불안, 경기 위축, 가계대출 부담, 지방 미분양 증가를 거론했다.
가장 중요한 상승 요인으로는 매매거래량이 증가하고 있다는 점이다. 지난 1월 아파트 매매거래량이 전국 1만7841건에서 5월에는 4만746건으로 약 2.3배 늘었다. 서울은 1월 1161건에서 5월 3711건으로 약 3.2배 증가했다.
또한, NH투자증권은 정비사업 규제 완화와 국토부, 지자체의 적극적인 지원으로 재건축 사업 진행 기대감이 커지며 주요 재건축 단지를 중심으로 거래량이나 시세가 상승하고 있는 점도 상승 요인으로 봤다. 특히 주요 정비사업 지역인 압구정, 여의도, 목동에서는 토지거래허가구역임에도 거래량이 급증하고 신고가가 속출하고 있다고 분석했다.
가격 하락 요인은 전셋값의 동반 하락이 계속되고 있다는 점이다. 매매가격 하락과 동시에 전세가도 하락하면서 매매금액과 전세금액 차이가 줄어들지 않아 매수 수요 증가를 제한할 수 있다고 분석했다. 아울러, 하반기 경제성장률이 1.4% 하향 조정되는 것과 경기심리지수가 비관적인 것도 시장 불안 요소로 꼽혔다.
정보현 NH투자증권 Tax센터 부동산 수석연구원(NH WM마스터즈 전문위원)은 “하반기 부동산 시장은 규제 완화 정책 효과로 상반기부터 이어진 회복 흐름은 유지하지만, 상승 폭은 제한적일 것”이라며 “지역별 양극화와 상품별 차별화된 시장이 전개되고 옥석 가리기가 본격화될 수 있다”고 예상했다.
정유나 NH투자증권 부동산책임연구원은 “시장이 예상보다 빠르게 회복하고 있지만, 전세가 하락, 가계대출금리 부담 등 변수가 남아 있어 변수들이 해소돼야 본격적인 상승으로 전환될 수 있을 것”이라고 전망했다.
NH투자증권은 하반기 유효한 대응 전략으로 무주택자는 청약 기회, 실수요자에게는 재건축 아파트를 각각 꼽았다. 입지가 괜찮은 주요 지역에서 분양이 예정됐고, 청약제도 개편으로 추첨제 비중이 높아졌으므로 무주택자들은 분양 시장에 최우선으로 접근할 것을 추천했다. 실수요자에겐 재건축조합원 입주권자가 사업 시행 기간에 대체주택을 취득해 거주하다가 신축주택이 완공돼 입주하고 3년 안에 대체주택을 매도하면 양도소득세를 비과세할 수 있는 규정을 활용하는 것을 추천했다.
정보현 NH WM마스터즈 자문위원은 “청약은 무주택자는 물론이고 1주택자에게도 유효한 대응 전략”이라며 “일시적 2주택의 종전 주택 처분 시점이 완화돼 상급지로 이동하는 기회로 만드는 전략을 추구할 것”이라고 제언했다.
한편 NH투자증권은 매월 부동산 보고서를 발간하며, 시장 이슈와 주요 지역 분석 심층 보고서를 꾸준히 발간할 예정이다. 해당 보고서 원문은 NH투자증권 공식 블로그에서 확인할 수 있다.
파이낸셜투데이 양지훈 기자