500세대 미만 소규모 주택개발사업 통해 성장 활로 모색
공모가 5200원 최종 확정, 내달 6일 코스피 상장 예정
김환열 대표이사, “자이 브랜드 훼손 않고 품질유지 신경 쓰겠다”
GS건설 동생 자이에스앤디(자이S&D)가 코스피 입성을 위해 출사표를 던졌다. 그룹사의 주택브랜드 ‘자이(Xi)’를 등에 업고 종합부동산서비스 기업으로 도약하겠다는 포부다.
업계에서는 부동산 경기 침체와 GS건설과의 내부거래 비중이 높다는 점 등을 미뤄 일부 부정적인 전망도 하고 있다. 다만 김환열 자이에스앤디 대표이사는 자이 브랜드를 내건 만큼 이미지를 훼손시키지 않고 안정적으로 지속성장할 방법을 모색하고 있다며 각오를 다졌다.
자이에스앤디는 지난 21~22일 수요예측을 완료하고 오는 28~29일 일반 청약을 준비 중이다. 신주 보통주 880만주를 공모하는 자이에스앤디의 상장은 내달 6일로 예정돼 있다. 대표주관사는 한국투자증권이다.
25일 자이에스앤디에 따르면 공모가는 5200원으로 최종 확정됐다. 이번 수요예측에는 국내외 총 948개 기관이 참여해 768.58대 1의 경쟁률을 기록했다. 총 공모금액은 457억6000억원으로 최종 확정됐으며 상장 후 시가총액은 공모가 기준 1393억원 수준이다.
이곳 업체의 전신은 2000년 설립된 이지빌이다. 이지빌은 정보통신 및 부동산 관리사업을 시작으로 부동산 운영, HI(Home Improvement·부동산사업 연계 부가가치 서비스)를 제공하는 기업으로 성장하다 2005년 GS그룹에 편입됐다. 지난해 상호를 변경한 자이에스앤디는 주택개발사업까지 사업영역을 확대해 나가는 중이다.
김환열 대표이사는 “지난해까지만 해도 기업공개(IPO)를 3년 이후에 하려고 목표하고 있었다”며 “주택개발사업을 하다 보니 IPO를 해야 기업에 대한 신용도가 올라가고 그만큼 더 많은 기회를 얻을 수 있을 거라고 판단, 1년 이상 앞당겼다. 상장이 목표가 아니라 성장에 대한 모멘텀을 갖고 가고자 한다”고 말했다.
실제 자이에스앤디의 성장세는 두드러진다. 주택개발사업에 뛰어든 지 불과 1년 8개월 만에 7100억원 규모 수주를 달성했다. 2016년 개별기준 매출액 928억원을 냈던 자이에스앤디는 2017년 1423억원, 지난해 2127억원의 매출을 올렸다. 같은 기준 영업이익은 54억원에서 2017년 107억원, 2018년 145억원으로 늘었다. 올 상반기 매출액은 1333억원, 영업이익 78억원 수준이다.
단기간에 이 같은 외향 성장과 내실 강화를 이룰 수 있었던 데는 자이에스앤디의 사업 전략 및 GS건설의 전폭적인 지원이 뒷받침됐기 때문이라는 게 업계의 중론이다. GS건설은 자이에스앤디 지분 91.1%를 보유하고 있다. 나머지 지분 8.3%가량은 GS네오텍이 들고 있다. GS건설은 자이에스앤디의 주택개발사업를 위해 인력 지원 및 500억원 규모 유상증자를 진행한 바 있다.
자이에스앤디는 500세대 미만 중소규모 아파트 및 오피스텔을 타깃으로 삼았다. 기존 시장에 GS건설의 ‘자이’를 내건 ‘자이엘라’, ‘자이르네’ 등을 론칭, 적용한 것이 강점으로 작용했다. GS건설의 브랜드 파워와 높은 신용도 및 자금력, 동일한 품질 및 관리 시스템으로 시장 우위를 선점한 셈이다. 브랜드 품질 유지에 대한 약속으로 매출액의 0.2%를 그룹사에 내는 것도 자이에스앤디의 자신감으로 해석할 수 있다.
현재 5% 정도에 그치는 주택개발사업 비중을 내년 30%까지 끌어올리면 GS건설과의 내부거래 매출 비중도 40~50% 수준에서 25%까지 낮아질 것으로 판단하고 있다. 자이에스앤디 관계자는 “GS건설과 연계된 시스클라인, 하우징 서비스, AS 등으로 어쩔 수 없는 내부거래 매출이 발생할 수는 있지만 연간 300억~350억원 수준을 넘지는 않을 거라고 판단한다”고 설명했다.
김 대표이사는 “자이에스앤디가 독과점으로 이 같은 중소규모 주택시장을 가질 거라고는 생각하지 않는다. 후발주자들이 생길 거라 예상하고 있다”며 “다만 GS건설이라는 대주주가 있어 이 같은 사업이 가능하다고 판단하고 있고 시장에서 앞서나갈 수 있다고 자신한다”고 말했다.
앞으로 자이에스앤디는 주택 시행은 물론 시공, 분양, 운영, 사후관리 등 부동산사업 전 영역을 아우르는 종합부동산서비스 기업으로 발돋움하겠다는 목표다. 그룹사 시너지 기반 해외 사업 진출도 본격화할 예정이다.
김환열 대표이사에 따르면 자이에스앤디의 내년 예상 매출액은 4000억원 내외다. 2021년 추정치는 6000억원을 상회할 것으로 점쳐진다. 시장 규모는 작지만 빠른 성장을 이루는 만큼 자이에스앤디가 목표하는 2025년 매출 1조원은 계획보다 앞당겨질 수 있다고 판단하고 있다.
상장을 주관한 한국투자증권 관계자는 “차별화된 사업 경쟁력을 기반으로 부동산시장 침체에 대한 우려를 불식시키고 수요예측을 성황리에 마무리할 수 있었다”며 “수요예측에 참여한 투자자 대부분이 전략적으로 중소규모 단지를 타깃한 주택개발 사업의 잠재력과 부동산 연계 서비스 다각화를 통한 안정적 수익모델 등 구체화한 성장로드맵을 긍정적으로 평가했다”고 설명했다.
다만 익명을 요구한 한 IB업계 관계자는 “GS건설과의 내부거래 비중이 점차 줄어들 거라고는 하지만 여전히 절반 이상을 차지하고 있다는 점, 향후 얼마까지 줄일 수 있느냐 등은 지켜봐야 한다”며 “또한 후발주자들이 생겨났을 때 얼마나 시장에 안정적으로 안착해 시장 우위를 점할 수 있을지도 아직은 미지수다”라고 말했다.
파이낸셜투데이 배수람 기자