주산연, “올 하반기 시장침체 지속, 전국 집값 0.6% 하락 전망”
주산연, “올 하반기 시장침체 지속, 전국 집값 0.6% 하락 전망”
  • 배수람 기자
  • 승인 2019.06.25 14:15
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거래급감 따른 시장침체 및 가격규제 인한 분양시장 왜곡 계속
대·대·광 흐름 연장, 하락전환 리스크 사전준비 필요
권영선 주택산업연구원 책임연구원(왼)과 김덕례 연구위원. 사진=배수람 기자
권영선 주택산업연구원 책임연구원(왼)과 김덕례 연구위원. 사진=배수람 기자

올 하반기 주택 매매가격은 상반기 대비 시장 불확실성 리스크가 일부 해소되면서 주택가격 하락폭이 둔화될 것으로 전망된다.

24일 주택산업연구원은 ‘2019년 하반기 주택시장 전망’을 통해 수도권은 0.3%, 지방은 상반기 하락세가 지속되며 0.9% 떨어져 전국적으로 매매가격이 0.6% 하락할 것으로 내다봤다. 전세가격은 1.0% 하락이 예상된다.

권영선 주산연 책임연구원은 “경기침체와 건설투자 감소로 주택시장에 부정적 영향을 끼치고 있다. 세계경기 둔화 기류 속에 내수 여건도 좋지 않아 경기에 대한 우려가 확산되면서 통화긴축 기조 재검토 필요성이 증대된다”며 “주택시장은 무주택·실수요자 중심으로 재편되면서 투자수요가 위축, 다주택자 규제로 인해 주거이동성이 악화되면서 주택가격 하락요인으로 작용할 것으로 예상된다”고 설명했다.

이어 “3기 신도시 및 공공택지 확대는 주택가격 상승 요인이 아닐 것으로 판단한다. 정비사업 역시 추진이 지연되고 있어 주택시장에 긍정적인 요인으로 작동하기는 어려워 보인다”고 덧붙였다.

권 연구원에 따르면 최근 3년간 신규공급은 상당히 많았으나 최근 점차 감소하는 추세다. 여전히 입주예정물량은 높은 수준을 보이고 미분양물량은 6만호를 넘는 상황. 준공후 미분양도 늘고 있어 지방시장 미분양·미입주 위험이 지속될 것으로 판단된다.

이러한 입주물량이 해소될 때까지는 여전히 가격 하락요인으로 작용할 것으로 보인다.

주산연은 또 9·13대책의 영향 지속, 보유세 강화 논란에 이어 3기 신도시 발표로 인한 지역갈등 확산 등 요인이 복합적으로 맞물리면서 상반기 주택거래가 얼어붙었다고 판단했다.

서울시장 HP 분석결과(아파트 매매가격). 사진=주택산업연구원
서울시장 HP 분석결과(아파트 매매가격). 사진=주택산업연구원

실제 올 1월을 기점으로 전국 매매·전세·월세가격은 모두 동반 하락, 최근 공급이 상대적으로 미진했던 대전·대구·광주 등 일부 지역의 매매가격만 꾸준히 상승했다. 특히 서울의 주택가격은 올 1~5월 0.9% 하락(아파트 1.7% 하락), 9·13 대책 이후 관망세가 깊어지면서 거래가 크게 위축됐다. 수도권 주택공급으로 대기수요도 증가하면서 가격이 급락한 모습이다.

주산연이 제시한 HP필터에 따르면 서울 아파트 매매가격 순환변동은 지난해 10월 고점을 형성한 이후 급락하면서 2012~2013년 수준의 저점에 근접한 모습이다.

이를 근거로 판단할 경우 주산연은 서울의 주택가격의 추가하락은 제한적이라고 봤다. HP필터는 주택가격 시계열에서 장기추세와 순환변동을 구분하는 기법으로 순환변동을 통해 시장국면을 진단한다.

김덕례 연구위원은 “1~2달 사이에 저점을 찍을 거라고 생각한다. 저점을 찍는다는 건 상승국면에 접어든다는 의미다. 가격상승이 아니라 시장 상황이 좋아진다고 해석할 수 있다”며 “다만 가격이 플러스(+)로 급격히 전환된다는 의미는 아니다. 추세상승이라는 게 있어 0에 수렴하는 쪽으로 향할 것이라는 의미다. 낙폭이 줄다 보면 보합·강보합으로 갈 수 있지 않겠나”라고 말했다.

김 연구위원은 “다만 작년 국토교통부와 서울시 정책 방향에 따라 서울 아파트시장 변동성이 커진 부분이 있었다”며 “주의해야 할 부분은 지난해처럼 변동성이 커지면 안 되기 때문에 정책적인 부분에서의 관리가 필요하다”고 강조했다.

주산연은 지난달부터 서울 아파트 매매가격의 하락폭은 둔화되고 있어 지난해 수준의 외부요인이 없다면 가을시장을 지나면서 보합 또는 강보합이 형성될 수 있을 것으로 판단했다.

권 책임연구원은 “아파트가격 하락세는 지속하고 있으나 단독주택가격은 계속 상승하면서 별도의 시장을 형성하고 있으므로 지속적인 모니터링이 필요하다”며 “입주물량 역시 여전히 높은 수준이고 매매가격과 전세가격이 동반하락하면서 일부 지역에서는 역전세 리스크가 확대되고 있으므로 임차인에 대한 보호강화도 필요해 보인다”고 설명했다.

주산연은 올 하반기 주택시장의 5대 영향변수로 ▲주택관련 대출규제 ▲금리 ▲공급량 ▲가계부채 ▲입주량 등을 꼽았다. 이 중 입주량과 대출규제는 입주예정물량이 집중된 지역의 입주율에 주요한 영향을 미칠 수 있는 변수로 작용한다. 이 때문에 입주예정자의 입주지원에 차질이 없도록 주택금융규제에 대한 재조정이 필요하다.

김덕례 연구위원은 “규제로 인해 정부가 타깃으로 삼는 수요자도 어려움을 겪을 수 있다. 대출규제로 입주가 어렵다면 이런 부분은 살펴봐야 하지 않을까 생각한다”며 “특히나 대출규제는 지방 미입주에 큰 영향을 주는 것으로 보인다. 무주택 중심으로 대출이 이뤄지면서 1주택자의 주거이동 역시 전혀 이뤄지지 않고 있다”고 말했다.

그러면서 “다세대·다가구 중에서도 대출을 더 받아서 새 아파트로 가고 싶다는 니즈가 있는데 시장이 이를 수용하지 못한다”며 “주거이동 희망이 있더라도 무주택자가 아니면 불가능하니까 실질적인 자금 조달 방안이 필요해 보인다”고 덧붙였다.

이와 함께 주산연은 서울 주택가격 변동성 확대요인은 여전히 존재하고 있어 거래정상화와 안정적인 주택가격 흐름을 유지할 수 있는 신중한 정책마련과 지방주택시장 모니터링 강화, 신규주택 공급물량 조절 및 미입주·미분양 리스크 관리를 위한 컨틴전시 플랜을 마련할 필요가 있다고 제시했다.

파이낸셜투데이 배수람 기자


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