상가건물의 임대차에서 등장하는 권리금이란 새로운 임차인이 임대차계약과 별도로 기존의 임차인 또는 임대인에게 영업시설·비품과 거래처 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치를 양도받거나 이용하는 대가로 지급하는 금전입니다.
종래에는 위와 같은 권리금이 관행적으로 거래되고 있었음에도 법률상 명시적인 규정이 없어서 위 사례와 같이 권리금을 지급한 임차인들이 제대로 보호를 받지 못하는 경우가 많았습니다.
또 대법원은 신규임차인이 임대인에게 권리금을 지급한 경우라도 임대차계약기간 동안 임차인이 유·무형의 재산적 가치를 정상적으로 이용했다면 원칙적으로 임대인에 대해 권리금반환청구를 할 수 없다고 판시(대법원 2013. 12. 26. 선고 2013다63257 판결 참조)하는 등 권리금 보호에 소극적인 입장이었습니다.
하지만 최근 상가건물 임대차보호법이 개정돼 권리금을 구체적으로 명시하면서 임차인들이 권리금을 회수할 수 있는 기회를 보장하는 규정이 신설됐습니다.
이에 따라 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시 까지 ① 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위 ② 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위 ③ 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위 ④ 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위 등을 해서는 안 됩니다.
만일 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인과의 임대차계약을 거절하거나 권리금 회수를 방해해 임차인이 손해를 입게 된다면 임대인은 그 손해를 배상해야 합니다.
따라서 사례의 경우 임차인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 자신에게 권리금을 지급할 수 있는 신규임차인을 찾아 임대인과의 임대차계약을 주선함으로써 권리금을 회수할 수 있다고 판단됩니다.
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