[칼럼] 아는 만큼 돈이 된다 ‘양도소득세 절세전략’①

1세대 1주택 비과세는 가장 기본적인 절세 방법임에 정확히 이해하고 있는 분들은 많지 않습니다.

1세대 1주택 비과세란 양도일 현재 국내에 1세대가 1주택을 2년 이상 보유하고 양도당시 거래가액이 9억원 이하인 경우 양도소득세를 비과세 하는 것입니다.

대표적인 추징사례로는 한명의 개인이 1주택자이기에 비과세인줄 알고 매매하는 경우입니다.

생계를 같이하는 부모님이나 형제자매, 자녀에게 다른 주택이 있다면 1세대 2주택자로서 양도소득세를 내야합니다.

하지만 양도일 전에 다른 주택을 보유한 사람을 세대분리 해 1세대 1주택 요건을 만족 한 후에 잔금청산을 하면 양도소득세는 얼마든지 절세할 수 있습니다.

또한 아파트 한 채와 상가건물을 소유하고 있는데 이 때 상가건물 중 극히 일부가 주택으로 등재 돼있는 경우가 있습니다.

이 경우에도 1세대 2주택이므로 양도소득세가 부과 됩니다.

그렇지만 아파트 처분 전에 상가건물 중 일부 주택을 점포임대로 변경해 1세대 1주택으로 변경 후 아파트를 처분 한다면 양도소득세를 절세할 수 있습니다.

이 경우 양도 전 등기부등본, 건축물대장 등을 정리해 두는 것이 좋으며 상가임대차계약서 등의 증빙서류를 구비해야 할 것입니다.

그리고 등본 상에는 주택으로 돼있으나 사실상 폐가인 경우에는 멸실하고 등본 등을 정리해 놓는 것이 좋습니다.

오래전에 도시로 올라와 아파트 한 채를 소유하고 고향에는 조그만 밭과 그에 딸린 농가주택을 보유하고 있는 경우를 예로 들어 보겠습니다.

그 농가주택은 오랜 시간 빈집 이였고 관리를 하지 않아 완전히 폐가가 됐지만 건축물대장과 등기부등본에 여전히 주택으로 돼있다면 1세대 2주택이기 때문에 양도소득세를 피할 수 없습니다.

그러므로 거주하고 있는 주택을 양도하기 전에 폐가를 멸실해야만 양도소득세를 절세 할 수 있습니다.

그러나 폐가의 부속토지 금액이 크게 올랐거나 주택신축을 고려한다면 전문가와 상담 후 득실을 따지고 멸실 해야 할 것입니다.

다주택자인 경우 임대주택 등록을 통해 세부담을 줄일 수 있습니다.

또 1세대 2주택이지만 하나의 주택에서 실제 거주하고 나머지 주택은 임대사업자 등록을 한 경우 임대주택은 주택 수 계산에 포함되지 않습니다.

단 수도권의 경우 6억원, 지방은 3억원 이하의 주택을 5년 이상 임대할 것으로 요건으로 정하고 있는 점을 유념하시길 바랍니다.

결과적으로 실제 거주하고 있는 주택과 임대사업등록을 한 주택까지 2주택을 보유했어도 거주주택 양도 시 1세대 1주택으로 봐 양도소득세가 비과세 되는 것입니다.

이밖에도 양도시기, 등기종류 등 증빙서류를 잘 갖추는 것만으로도 양도소득세 절세방안으로 유용하게 활용될 수 있습니다.

하지만 상담을 하다보면 일이 터지고 난 이후 또는 고지서를 받은 후에 상담을 요청하는 경우가 대부분입니다.

이미 등기가 이전됐고 토지대장이나 건축물관리대장 등 공부가 정리된 이후가 대부분이기 때문에 되돌릴 수가 없는 상황이 종종 발생합니다.

고지서를 받았을 때는 부동산을 양도한 후 상당한 시일이 지난 뒤라 증빙확보가 어려워 고액의 세금을 그대로 납부하는 경우도 발생합니다.

따라서 세금 절약을 위해 사전에 전문가와 상담하거나 관련 세법내용을 충분히 이해하고 대책을 세운 다음 부동산을 양도하는 것이 필요합니다.