[전문가상담] 배당기일 전, 낙찰자 요구 시 집 비워야?

[질문] 전세로 거주하는 주택이 경매로 낙찰되었는데, 저희는 경매를 신청한 은행 다음의 2순위자 이지만 전세보증금 5천만원 전액을 배당받을 수 있는 세입자입니다. 그런데 낙찰자가 잔금을 납부하자마자 찾아와 당장 집을 비우라고 하면서, 인도명령도 신청했다는 것입니다.

이에 법원에 배당기일을 물어보니 2012년 8월 하순 잡힐 것 같다는 것입니다. 저희는 배당금을 받아서 이사갈 수 밖에 없는 형편인데, 배당기일 전이라도 낙찰자가 요구하면 집을 비워주어야 하는지, 혹시 인도명령이 나오면 어떻게 대응해야 하는지요?

[답변] 전세로 거주하고 있는 주택이 경매로 인하여 낙찰된 경우, 임차인이 낙찰자에게 대항력이 없는 한, 해당 임대차(전세)계약은 해지된 것으로 간주합니다만, 임대차가 적법하게 해지된 경우에 임차인의 임차주택 인도의무와 임대인의 보증금반환의무는 서로 동시이행의 관계에 있습니다.

따라서 임차주택이 경매로 인하여 낙찰(매각)된 경우에도 임차인이 주택임대차보호법상 확정일자에 의한 우선변제권에 기하여 배당받는 보증금이 있다면, 그 보증금을 배당받을 수 있는 기일(배당기일)까지 임차주택을 적법하게 점유할 권원이 있습니다.

판례를 보면, "대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인이 배당받게 되는 보증금에 대하여 배당기일에 다른 채권자들이 배당이의신청을 함으로 인하여 배당이의소송이 진행중이어서 배당금을 수령하지 못하였다면, 해당 임차인은 낙찰자에게 임차주택의 명도(인도)를 거부할 수 있다"고 판시하고 있습니다.

그러므로 질의인이 대항력(주택의 인도+전입신고)과 확정일자에 의한 우선변제권에 기하여 보증금을 배당받을 수 있는 임차인이라면, 적어도 배당기일까지는 동 임차주택을 점유할 수 있는 권원이 있으며, 그럼에도 불구하고 인도명령이 결정되었다면 이를 송달받은 날로부터 1주일 이내에 즉시항고를 제기하여 대응하면 되겠습니다.

다만, 낙찰자가 인도명령결정문에 집행문을 부여받아 강제집행을 신청할 경우, 집행예고기간도 있고 배당기일까지는 강제집행에 착수하지 않는 것이 집행관사무소의 실무이므로 배당기일까지 거주하는데는 특별한 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

[부동산연구실] 하재윤 상담위원