[파이낸셜투데이=한종해 기자] 2018년 무술년이 본격 시작된 가운데 <파이낸셜투데이>가 올해부터 적용되는 주요 부동산 관련 제도들을 정리해봤다.
먼저, 1월부터 수도권에 새로운 총부채상환비율(DTI)이 시행된다. 이번에 도입되는 DTI는 기존 DTI의 산정방식을 개선한 지표다. 기존 DTI는 주택대출 연간 상환액에 새로 받을 주택담보대출의 원리금과 기존 대출의 이자 상환액을 따졌으나, 신DTI는 기존에 보유하고 있는 주택담보대출의 원금 상환액까지 반영한다. 차주의 가계부채를 포괄적으로 반영하기 때문에 대출 한도가 줄어들게 된다.
다만 신DTI는 도입 이후 신규 대출분부터 적용되며 기존 대출의 만기를 연장하는 경우는 제외된다.
부동산임대사업자에게 은행이 내주는 담보대출을 관리하기 위해 ‘임대수익 이자상환비율(RTI)’라는 새로운 기준이 3월 은행권부터 도입된다. 임대료를 받아 이자를 얼마나 낼 수 있는지를 보는 지표로 주택 RTI는 1.25배 이상, 비주택의 경우 1.5배 이상인지를 따진다. 즉 임대소득이 대출 이자비용의 1.25배, 비주택일 경우 1.5배 이상이여야 한다는 얘기다. 만약 RTI가 기준에 못 미치면 추가 심사를 거치거나 대출금액을 줄여야 한다.
2018년 하반기에는 총체적상환능력비율(DSR)이 도입될 예정이다. DSR은 대출자가 1년간 갚아야 할 모든 대출의 원리금 상환액이 연간 소득에서 차지하는 비율을 말하는 데, 이를 계산할 때 차주가 가진 주택담보대출은 물론, 신용대출, 한도대출(마이너스통장)의 원리금 상환액을 모두 포함한다.
다주택자의 양도소득세 부담이 크게 늘어난다. 오는 4월 1일부터 다주택자가 투기지역을 포함한 조정대상지역 내 보유 주택을 팔 때 기본세율(6~42%)에 2주택자는 10%포인트, 3주택 이상은 20%포인트가 추가 과세된다.
다주택자의 양도소득세 장기보유특별공제 적용도 축소된다. 공제율 적용기간은 10년에서 15년으로 연장돼 양도소득세 30% 공제를 위해서는 15년 이상 보유해야 한다. 연간 공제율 폭은 3%포인트에서 2%포인트로, 3년간 보유했다가 매매할 경우 공제율도 10%에서 6%로 줄어들게 된다.
조정대상지역에서 분양권을 전매할 경우 보유기간과 관계없이 양도소득세율 50%가 적용된다.
연간 총 급여액이 5500만원 이하이면서 무주택자인 근로자의 월세 세액공제율이 10%에서 12%로 확대된다. 총급여 5500만원 초과~7000만원 이하 근로자는 현행 10%가 유지된다.
예를들어 연간 총 급여액이 5000만원인 근로자가 매달 50만원의 월세를 냈다면 기존에는 60만원의 세액공제를 받지만 올해부터는 72만원의 세액공제를 받을 수 있게 된다. 다만 공제한도는 총액 기준 750만원까지다.
상속‧증여세 신고세액이 2018년 7%에서 5%로, 2019년 이후에는 3%로 단계적으로 축소된다. 상속‧증여세 신고세액공제는 자발적 신고로 감춰진 세원을 양성화하겠다는 취지로 1982년 도입됐으며, 신고기간 내에 스스로 소득을 신고하면 세액을 깎아주는 제도다.
본인과 부모님이 각각 1채씩의 주택을 소유한 상황에서 동거봉양 목적으로 부모와 함께 거주하게 되면 적용받던 양도소득세 비과세 요건이 5년 이내에서 10년 이내로 확대될 예정이다.
2017년으로 마감될 예정이던 준공공임대주택 양도소득세 100% 감면 혜택이 2018년 12월말까지 연장돼, 해당 주택 매매시 양도소득세를 전액 면제받을 수 있다. 단 연 5% 이하로 임대료 인상을 제한하고 10년 이상 의무임대 해야 한다.
마찬가지로 2017년 종료 예정이던 농어촌‧고향주택에 대한 과세특례 적용기간이 2020년 말까지 연장됐다. 농어촌‧고향주택 1채는 1세대 1주택 양도소득세 비과세 적용대상에서 제외된다.
1월부터 300실 이상 오피스텔을 분양할 때 인터넷 청약이 의무화됐다. 지금까지는 오피스텔 분양 시 별도의 제약 없이 청약방식을 정할 수 있었다.
수도권 내 투기과열지구에만 적용되던 전매제한 및 거주자우선분양이 전국 투기과열지구 및 조정대상지역까지 확대됐다.
재건축초과이익환수제가 부활하면서 앞으로 시세 차익 등 재건축배발 이익 가운데 일정 수준을 넘는 부분은 세금으로 내야한다. 평균 이익이 조합원 1인당 3000만원을 넘을 경우, 그 이상의 최고 50%가 환수대상이다.
가족이 사망한 경우 사망자가 보유한 건물을 유가족이 쉽게 확인할 수 있게 된다. 현재는 건축물의 주소를 알아야만 소유자를 알 수 있어 사망자가 건물을 여러 채 보유했다면 유가족이 이를 정확히 확인하기 어려웠다. 그러나 올해 9월부터는 유가족이 사망자의 건축물 소유정보를 가까운 구청에 신청하면 모든 건축물 정보를 알 수 있게 된다.
제작 : 한종해 기자, 이미지 : 게티이미지뱅크