[상담] 경매로 입찰받은 오피스텔 관리비, 소멸시효 적용되나요?

요즘 경기가 불황이고 안정된 투자수익을 만들 곳을 찾는 것이 쉽지 않다 보니, 많은 사람들이 ‘부동산’에 투자를 하고 있습니다.

그렇다보니 전국(특히 강남)에서 재개발 열풍이 불고, 부동산 경매의 낙찰가가 감정가 대비 100%를 넘어가는 경우를 쉽게 찾아볼 수 있게 됐습니다.

상담자께서도 이런 사회적 분위기에 영향을 받은 것 같아 보입니다.

일단, 아파트나 오피스텔 경매에 입찰하기 위해서는 기본적으로 ‘임장’을 나가야 합니다.

‘임장’이란 ‘장소에 임한다’ 라는 뜻으로 경매를 하는 사람들 사이에 낙찰받을 물건에 현장조사를 간다는 것을 말합니다.

입찰예정자는 수익률이 좋은 입찰가를 정하기 위해서 본인이 직접 그 경매물건의 입지조건, 교통의 편리성, 주변 상권, 학교의 존부 등의 정보를 수집해야 합니다.

이렇게 현장조사를 통해 얻은 정보는 나중에 낙찰받은 아파트나 오피스텔로 임대수익을 만들거나, 그것을 매도하여 시세차익을 만들기 위한 중요한 정보들이 되기 때문입니다.

그리고 입찰예정자는 아파트나 오피스텔의 관리사무실에 들러 ‘연체관리비’를 조사해야 합니다.

낙찰자는 연체관리비 중 공용부분에 대한 것을 책임져야 하기 때문에(판례), 연체관리비를 알아보는 것도 낙찰가를 정하는 중요한 요소입니다.

상담자는 위와 같은 사전조사를 거치지 않고 오피스텔을 낙찰 받은 것으로 보입니다.

판례의 태도에 따르면, 상담자는 낙찰받은 오피스텔의 연체관리비를 관리사무소에 지급해야 합니다.

하지만 연체관리비 전부가 아닌 ‘공용부분’에 관한 3년(소멸시효) 내의 연체관리비만 지급하면 됩니다.

상담자의 경우는 관리사무소가 당해 오피스텔 전 소유자에게 관리비 청구를 하여 판결을 받았는바, 이렇게 되면 관리비 채권의 3년 소멸시효는 중단(민법 제168조)이 되었다가 그 소멸시효 기간이 10년으로 연장(민법 제165조 제1항)되게 됩니다.

또한 소멸시효가 중단되면 그 효과는 ‘당사자 및 그 승계인’에게 미칩니다.

여기서 ‘승계인’이란 포괄승계 및 특정승계를 모두 의미하는데, 낙찰을 받는 것은 ‘특정승계’에 해당합니다.

즉 관리사무소는 상담자에게도 연체관리비 채권의 소멸시효 중단을 주장할 수 있다는 것입니다.

그러나 상담자가 보낸 내용증명을 보면, 관리사무소가 전 소유자를 상대로 소멸시효가 이미 완성된 관리비를 청구하였는데, 그 부분을 전 소유자가 법원에서 다투지 않아서(공시송달) 관리사무소가 청구한 모든 금액이 인용된 것으로 보입니다.

따라서 상담자는 ‘관리사무소가 전 소유자를 상대로 소를 제기한 날로부터 3년 이내, 즉 2010.경부터 현재까지의 공용부분에 관한 연체관리비’만 납부하면 될 것으로 보입니다.

상담자는 낙찰받은 오피스텔을 매도하기 전까지는 관리사무소와 관계를 원만하게 유지하는 것이 좋으니, 관리사무소와 적당한 금액으로 협의하시길 바랍니다.