금리인상, 가계부채, 규제강화…‘첩첩산중’
[파이낸셜투데이=한종해 기자] 2017년 새해 부동산시장은 그야말로 ‘안갯속’이다. 금리인상, 가계부채, 부동산 규제 강화 등 변수도 다양하다. 건설사들은 정유년 분양물량을 줄일 것으로 나타났다. 불확실한 분양시장에 대한 리스크를 낮추기 위해서다.
1일 건설업계에 따르면 10대 대형건설사는 올해 일반분양과 재건축‧재개발, 뉴스테이, 오피스텔 등을 포함해 총 15만5250가구를 분양한다. 이는 지난해 분양물량인 16만5075가구 대비 6% 감소한 것이다.
분양물량을 낮춰 잡은 곳은 삼성물산, 포스코건설, 대우건설, 대림산업, GS건설, SK건설 등이다.
삼성물산은 올해 9017가구(일반 3361가구)를 공급할 계획이다. 지난해 분양물량(1만187가구)보다 12% 감소한 물량이다.
포스코건설은 지난해 분양물량(1만6079가구)보다 10% 감소한 1만4500가구를 분양할 예정이다.
대우건설은 10대 건설사 중 분양물량이 가장 크게 줄어들었다. 지난해 2만8666가구를 분양한 대우건설은 올해 32% 감소한 1만9603가구(일반 4594가구)를 공급한다.
GS건설은 10대 건설사 중 가장 많은 2만5897가구(일반 1만9808가구)를 올해 분양하지만 이는 지난해(2만7215다구)보다 약 5% 감소한 물량이다.
지난해 2만3921가구를 분양했던 대림산업은 올해 1만5309가구(일반 1만195가구), 8501가구를 분양했던 SK건설은 6661가구(3055가구)를 분양한다.
현대건설, 현대엔지니어링, 롯데건설, 현대산업개발 등은 분양물량을 늘렸지만 전체 분양물량에 미치는 영향은 미미한 수준이다.
현대건설은 올해 2만0852가구(일반 1만3140가구)를 공급할 계획이다. 지난해 분양물량(만7278가구)보다 20% 정도 증가한 물량이다.
현대엔지니어링은 지난해 분양물량(7270가구)보다 5%가량 증가한 7620가구를 분양할 예정이다.
지난해 1만579가구를 분양했던 롯데건설은 올해 1만5220가구, 9185가구를 분양했던 현대산업개발은 1만8446가구를 분양한다.
건설사들은 올해 도시정비사업 등 안정적인 사업을 중심으로 분양에 집중할 예정이다. ‘안전모드’를 선택한 것이다.
실제로 GS건설이 올해 분양하는 20개 단지 중 자체사업은 컨소시엄으로 참여하는 서울 개포8구역이 유일하다. 4개의 자체사업이 예정돼 있는 현대건설은 3개 단지가 컨소시엄으로 구성돼 부담이 적다. 삼성물산은 올해 ▲개포시영 ▲서초우성1차 등 재건축‧재개발에 집중한다는 계획이다.
건설사들이 도시정비사업을 선호하는 이유는 총 가구수 대비 일반분양이 30% 내외로 부담이 크지 않기 때문으로 풀이된다. 자체사업은 금융부담과 미분양 리스크를 떠안아야 하는 부담이 있지만 도급제로 계약한 사업자는 공사비만 챙기는 구조다.
건설사들의 올해 최우선 과제는 리스크 감소다. 11‧3부동산 대책 영향과 대출규제, 미국 금리인상 등 불확실한 요소가 크기 때문이다.
지난해 정부는 ‘8‧25 가계부채 대책’과 ‘11‧3 주택시장 안전 관리 방안’ 등을 통해 부동산 정책기조를 ‘부양’에서 ‘규제’로 선회했다. 앞으로도 투기과열지구 지정, LTV‧DTI 등의 추가 규제 카드가 물망에 오르고 있다.
당장 1월부터 금융과 세제 부문에서 ‘잔금대출 규제시행’, ‘디딤돌 대출 기준 축소’, ‘소득세 최고세율 인상’, ‘상속 및 증여세 신고세액공제 축소’ 등 새로운 규제가 시장에 적용된다.
미국 연방준비제도의 금리 인상도 국내 부동산시장에 적지 않은 영향을 줄 것으로 예상이 되고 있다. 물론 미국 기준금리가 인상되더라도 국내 기준금리 인상으로 곧바로 이어지진 않을 것으로 보인다. 그러나 국내 시중은행들이 미리 금리를 따라 올릴 가능성은 배제할 수 없다.
19대 대통령 선거의 시기도 올해 부동산시장의 주요 변수다. 선거철 대선 후보자들이 관련 공약을 내놓고 유권자들이 귀를 기울이면서 장밋빛 전망이 쏟아지기 때문이다.
문제는 선거 시기 마저 예측이 불가한 상황이라는 점이다. 선거는 12월 예정돼 있지만 현직 대통령 탄핵이라는 헌법재판소의 판결에 따라 조기 대선 가능성도 열려있다.
부동산업계 한 관계자는 “올해 시장 환경은 지난해와 완전히 달라졌다”며 “부동산 관련 규제가 잇따라 강화되고, 금리인상, 조기대선 등 변수가 많은 만큼 건설사들과 수요자들의 관망세가 한동안 지속될 것으로 보인다”고 말했다.