공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 제32조 제3항에서 주택의 중개에 대한 수수료와 제32조의 제2항에 따른 실비의 한도 등에 관해 필요한 사항은 국토해양부령이 정하는 범위 안에서 특별시, 광역시, 도 또는 특별자치도의 조례로 정하고 주택외의 중개 대상물의 중개에 대한 수수료는 국토해양부령으로 정하도록 규정하고 있습니다.
또한 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 제 33조 제3호에서 사례·증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 제32조 제3항의 규정에 의한 수수료 또는 실비를 초과해 금품을 받는 행위를 금지하고 제49조 제1항 제10호에서 위 규정에 위반한 자에 관한 벌칙규정을 두고 있습니다.
판례는 부동산중개업 관련법령에서 정한 한도를 초과하는 부동산중개수수료 약정이 강행규정위반이므로 무효라고 판단했습니다.(대법원 2007. 12. 20. 선고 2005다32159 판결)
위 판례에 따르면 부동산중개업 관련 법령은 부동산중개업을 건전하게 지도, 육성하고 부동산 중개업무를 적절하게 규율함으로써 부동산중개업자의 공신력을 높이고 공정한 부동산거래질서를 확립해 국민의 재산권 보호에 기여함을 목적으로 하는 것입니다.
따라서 중개수수료의 한도를 정한 규정은 이를 초과하는 수수료를 받지 못하도록 정한 입법목적에 맞춰 해석돼야 하고 이를 위반해 취득한 초과 이득은 투기적, 탈법적 거래를 조장해 부동산 거래질서의 공정성을 해할 우려가 있다고 봤습니다.
따라서 수수료를 초과하는 부분에 대한 제한규정은 강행법규이므로 부동산중개업법 등 관계법령에서 정한 한도를 초과하는 부동산중개수수료약정은 그 한도를 초과하는 범위 내에서 무효라는 것이 대법원의 입장입니다.
따라서 상담자의 경우도 법률의 규정에서 벗어난 법정수수료 초과분은 강행법규 위반이므로 이를 지급할 의무는 없다고 판단됩니다.
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