[상담] 건물 일부만 전세권설정등기 한 경우, 건물전체에 경매신청 할 수 있을까?

민법 제318조에 따르면 전세권자는 전세권설정자인 건물주가 전세금반환을 지체한 때 민사집행법에 정한 바에 따라 전세권 목적물에 대해 경매를 청구할 수 있습니다.

주택의 일부만 전세권을 설정한 경우 해당건물 전부에 대해 경매신청을 할 수 있는지가 위 사안의 쟁점입니다.

위 사안과는 반대로 건물의 일부만 경매신청을 하고자 하는 경우 판례는 경매신청을 하고자 하는 부분만 분할등기를 먼저 한 후 등기한 일부분에 대해서만 경매신청을 할 수 있다고 봤습니다.(대법원 1973. 5. 31. 자 73마283결정)

또 다른 판례에서는 전세권자가 당초 전세권의 목적이 된 부분을 초과해 건물전부의 경매를 청구할 수 없고 전세권의 목적이 된 부분이 구조상 또는 이용상 독립성이 없어 독립한 소유권의 객체로 분할할 수 없다.

따라서 그 부분만이 경매신청이 불가능 하다고 해서 전세권이 설정되지 않는 부분까지 경매신청을 할 수 없다고 판단했습니다.(대법원 2001. 7. 2. 자 2001마212 결정)

사안의 경우 역시 전세권을 설정한 부분인 1층이 만약 구조상, 이용상 독립돼 구분할 수 있는 경우 해당 부분만을 구분등기 한 후에 경매신청을 할 수 있습니다.

그렇지 않은 경우에는 주택 전부에 대해 경매신청을 할 수 없다고 보여 집니다.