A는 지난 5월 경기도 용인시 기흥구에 소재한 3필지 토지 및 지상주택을 매매대금 5억7500만원으로 정해 매수하는 내용의 매매계약을 B와 체결하였고, 이후 7월 해당 부동산에 관해 매매를 원인으로 하는 소유권이전등기를 마쳤습니다.
공인중개사인 C는 위 매매계약 당시 해당 부동산에 대한 중개대상물 확인·설명서를 작성하면서 그 중 [취득시 부담할 조세의 종류 및 세율란]에 ‘취득세 1%, 농어촌특별세 0.2%, 지방교육세 0.1%’라고 기재했습니다.
하지만 해당 부동산 중 주택은 지방세법 제13조 제5항 제3호, 같은 법 시행령 제28조 제4항에 의한 ‘고급주택’으로서 취득세 등이 중과세되는 것이었고 그에 따라 A는 취득세로 6526만원, 농어촌특별세 644만원, 지방교육세 148만원, 총 합계 7318만원을 납부했습니다.
이에 대해 A는 공인중개사 C와 보증보험회사 등을 상대로 위 차액 상당의 금원에 대한 손해배상청구의 소를 제기했습니다.
부동산중개업자와 중개의뢰인의 법률관계는 민법상의 위임관계와 유사하므로 중개의뢰를 받은 중개업자는 선량한 관리자의 주의로 중개대상물의 권리관계 등을 조사·확인해 중개의뢰인에게 설명할 의무가 있습니다.
그리고 공인중개사법은 중개대상물의 확인·설명의무를 규정하고 있고 같은 법 시행령에서는 개업 공인중개사가 확인·설명해야 하는 사항으로 “중개대상물에 대한 권리를 취득함에 따라 부담해야 할 조세의 종류 및 세율”을 열거하고 있습니다.
그러므로 공인중개사가 선량한 권리자의 주의로 조사·확인하여 중개의뢰인에게 설명해야 할 대상에는 중개의뢰인이 중개대상물에 대한 권리를 취득함에 따라 부담해야 하는 조세의 종류 및 세율이 포함됩니다.
따라서 이 사건 주택은 지방세법령이 정한 고급주택으로서 중과세의 대상이 돼 해당 부동산 취득시 매매대금의 약 13%에 해당하는 금액을 취득세 등으로 부담해야 함에도, 공인중개사 C는 이를 조사·확인하지 않은 채 중개대상물 확인·설명서의 [취득시 부담할 조세의 종류 및 세율]란에 취득세 등을 잘못 기재하였고, 이렇게 잘못 설명한 세율과 실제 법령상 세율에 따른 세액의 차이가 6566만원이나 발생했습니다.
결국 공인중개사 C의 행위는 공인중개사로서 부담하는 조세의 세율에 대한 확인·설명의무를 위반한 것입니다.
이 사건에서 공인중개사 C는 공인중개사에게 세무사와 동일한 정도의 세금 조사 의무를 부과하는 것은 부당하며 개략적인 취득세 내역을 알리면 족하므로 자신에게 과실이 없다고 주장했지만 인정되지 않았습니다.
그렇다면 공인중개사 C가 위와 같은 과실에 따라 부담해야할 손해배상채무가 어느 정도인지가 문제되는데, 이에 대해서는 다음 시간에 설명 드리겠습니다.
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