부동산을 팔기 전 양도 시기를 조절하면 세 부담을 줄일 수 있습니다.
우선 양도소득세 부담을 줄이기 위해서는 부동산을 가급적 2년(주택은 1년) 이상 보유하는 것이 좋습니다.
왜냐하면 보유기간 2년 이상이면 양도소득의 규모에 따라 6%에서 38%까지의 세율이 적용되는 반면 보유기간이 2년 미만일 경우 무조건 40%의 세율(주택은 6%~38%)이 적용되기 때문입니다.
특히 보유기간이 1년 미만이면 50%(주택은 40%)의 높은 세율이 적용돼 매매대금에서 양도소득세로 빠져나가는 금액이 만만치 않습니다.
예를 들어 보겠습니다.
2015년도에 토지를 양도해 4000만원의 양도차익이 발생한 경우 2년 이상 보유했다면 15%의 세율이 적용돼 455만원 정도를 양도소득세로 내야 하지만 1년 11개월(2년 미만) 보유한 경우 40%세율이 적용돼 1500만원의 양도소득세를 내야합니다. 즉 2년 이상 토지를 보유한 경우보다 3배 이상 많은 금액을 양도소득세로 내야하는 것입니다.
심지어 11개월(1년 미만) 보유한 경우 50%의 세율이 적용돼 1875만원의 양도소득세를 내야 합니다. 무려 2년 이상 토지를 보유했을 때 보다 4배 이상 많은 금액이 양도소득세로 부과되는 셈입니다.
토지나 상가와 달리 주택의 경우에는 보유기간 1년 미만의 경우에만 40%의 중과세를 적용하고 있습니다.
양도 시기의 판단 기준은 잔금청산일 또는 소유권이전 등기접수일인데 둘 중 빠른 날을 양도일로 봅니다.
만약 부동산 보유기간이 2년 혹은 1년을 앞두고 있다면 잔금청산일이나 등기접수일을 2년 혹은 1년이 지나 하는 것으로 양도시기를 조절하면 세금을 크게 절약할 수 있습니다.
다음으로 두건 이상의 부동산을 양도하는 경우 양도시기를 조절하면 세부담을 크게 줄일 수 있습니다.
양도소득세는 누진세율로써 양도차익이 크면 클수록 6%에서 38%까지 단계적으로 세율이 높아지는 구조입니다.
또 같은 해에 발생한 양도차익은 합산해 신고하도록 돼있습니다.
즉 양도차익이 각각 8000만원인 아파트 2채를 보유하고 있는 상황에서 2015년에 2채 모두를 팔아버린다면 총 1억6000만원에 대해 세금이 계산돼 38%의 세율이 적용됩니다.
그 결과 4045만원의 양도소득세를 내야 합니다.
하지만 주택 하나는 지난해 이미 처분한 상태에서 나머지 주택을 올해 처분했다고 가정했을 때 결론은 많이 달라집니다.
이 경우 8000만원의 양도차익 각각에 대해 24%의 세율이 적용돼 주택 1채당 1338만원씩 세금을 내면 됩니다.
2채의 주택 세금 합이 총 2676만원이므로 같은 해에 주택을 모두 팔아버리는 경우와 비교했을 때 1300만원 이상 절세가 가능합니다.
따라서 잔금청산일 또는 등기접수일을 조절해 같은 해에 두건 이상의 부동산을 양도하지 않도록 주의해야 합니다.
부동산 양도 시 취득가액 확인이 되지 않는 경우가 있을 수 있습니다.
이 경우 가급적 기준시가 고시일(일반적으로 매년 5월 말) 전에 양도하는 것이 유리합니다.
부동산을 취득한지 오래 돼 취득가액 확인이 불가능한 경우에는 양도 당시 기준시가와 취득당시의 기준시가를 비교, 환산하는 방법을 통해 취득가액을 산정합니다.
환산취득가액 구하는 공식이 양도 시 기준시가가 낮을수록 취득가액은 높게 나타나는 구조로 돼있는데 일반적으로 기준시가는 매년 상승합니다.
따라서 기준시가 고시 전인 5월 안에 양도한다면 취득가액이 높게 산정돼 세부담을 줄일 수 있습니다.
즉 부동산 양도 시 취득가액을 몰라 환산하는 경우에는 잔금청산일 또는 등기접수일을 기준시가가 공시되기 전으로 앞당기면 세부담을 줄일 수 있습니다.