[칼럼] 신승욱 세무사의 절세노트…오피스텔 임대업 관련 세금①

세법에서는 주택이냐 상가냐에 따라서 부과되는 세금이 달라지지만 오피스텔에 대해 따로 분류를 정하지 않고 있습니다.

즉 오피스텔을 주거용으로 임대한다면 주택이 되고 상업용으로 임대한다면 상가가 돼 그에 대한 세법이 적용됩니다.

그러므로 오피스텔을 취득한다면 먼저 주택으로 할 것이냐 상가로 할 것이냐를 결정해야 합니다.

그 전에 주택의 경우와 상가의 경우에 대한 세금을 알아보고 본인에게 어떤 경우가 더 적합한지를 확인해 봐야 할 것입니다.

통상 부동산과 관련된 세금을 살펴볼 때 취득단계와 보유단계, 처분단계로 나눠서 각 단계에서 발생하는 세금을 감안해 의사결정을 하는 것이 합리적입니다.

오피스텔 임대업에 관련된 세금 역시 각 단계별로 나눠 살펴보겠습니다.

우선 취득단계에서의 세금이란 소유자가 오피스텔을 취득해 소유권 이전 등기를 할 경우 납부하는 것이 취득세입니다.

지방세법상 오피스텔의 유상취득에 대한 취득세는 과세표준(매매대금)의 1000분의 40입니다.

예외적으로 최초 분양받은 전용면적 60제곱미터 이하인 오피스텔을 주택으로 임대사업자 등록 할 경우에는 취득세가 면제됩니다.

다만 2015년 12월 31일까지 취득분에 한해 감면하며 이후 기간의 취득에 대한 연장여부는 아직 개정되지 않았습니다.

또 2015년도에는 감면최저한제도에 의해 85%가 감면됩니다.

예를들어 2억원짜리 오피스텔을 분양받은 후 위 요건대로 주택으로 취득하면 결국 취득세 800만원을 면제 받게 됩니다.

그럼에도 오피스텔을 주택이 아닌 상가로 취득하는 이유는 다음과 같습니다.

위 요건에 의해 취득세를 면제받으면 향후 5년 이내에 매각하거나 주거용 임대이외의 목적으로 사용할 경우 면제받은 취득세 전액을 납부해야 합니다.

반면 최초 분양받은 오피스텔을 상가로 취득하는 경우에는 총 분양대금 중 건물분에 대한 대금의 10%인 부가가치세를 환급받게 됩니다.

즉 2억원짜리 오피스텔을 분양받은 경우 이 중 토지 가액이 9000만원이고 건물 가액이 1억원, 건물에 대한 부가가치세가 1000만원이라 가정할 경우 1000만원을 환급을 받게 되는 것입니다.

즉 부가가치세법상의 과세대상인 재화나 용역을 매입하는 경우로써 이를 다시 사업용으로 사용한다면 매입에 대한 부가가치세를 환급해 주는 것입니다.

쉽게 말해 건물이라는 과세 대상 재화를 매입해 주택이 아닌 상가로 임대한다면 매입과 관련한 부가가치세를 환급받는 것입니다.

결국 전용면적 60제곱미터 이하이고 최소 5년 이상 장기간 임대할 목적이라면 주택으로 취득하는 것이 유리하고 그 외의 경우에는 상가로 취득하는 것이 경제적으로는 유리합니다.

다음 시간에는 보유단계에서 납부해야 되는 세금 관련해서 알아보겠습니다.