건물의 용도가 건축법상 판매시설이나 운수시설의 용도에 사용되는 경우 점포의 바닥 면적 합계가 1000제곱미터 이상인 동시에 경계를 명확하게 알아볼 수 있는 표지가 바닥에 견고하게 설치됐고 구분점포별로 부여된 건물번호표지를 견고하게 부착돼 있는 상태라고 가정합니다.
만약 건물이 여러 부분으로 이용 상 구분됐다면 각각의 공간은 소유권의 대상이 될 수 있습니다.
위 경우처럼 각 점포에 대한 소유권이 여러 명에게 분산된 것을 ‘구분소유권’이라고 합니다.
특정 건물에 대해 구분소유관계가 성립되면 구분소유자 전원으로 구성된 관리단이 성립됩니다.
관리단은 건물의 관리 및 사용에 관한 공동의 이익을 위해 구분소유자들의 권리와 의무를 행사 합니다.
관리단은 상가에 관한 주요한 사항을 관리단집회를 통해 결정합니다.
구분소유자가 많고 상가규모가 큰 경우 건물전체관리단 외에 층별로 관리단을 구성하기도 합니다.
이처럼 대규모상가의 경우 상가활성화를 위해 유명업체나 대형매장을 입점시키기 위해 ‘층별 통임대’를 추진하기도 하는 경우가 일반적입니다.
이러한 경우 해당 층의 구분소유자들 전원의 동의가 필요한데 각 구분소유자들의 이해관계나 생각이 다른 경우가 많아 전원의 동의가 사실상 불가능한 경우가 있습니다.
만일 임대권한을 관리단집회의 의결이나 운영위원회 또는 이사회의 결의에 의해 할 수 있다고 관리단 규약에 정했다면 일부 반대하는 구분소유자가 있음에도 임대차계약을 체결하는 사례가 발생하게 됩니다.
대법원은 이에 대해 극히 예외적인 경우에만 관리단 집회나 운영위원회, 이사회 결의의 효력을 부정하고 있습니다.
관리단 규약이 구분소유자의 소유권을 필요하고 합리적인 범위를 벗어나 과도하게 침해하거나 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반된다고 볼 정도로 사회관념상 현저히 타당성을 잃었다고 인정되는 경우에 한해 무효라고 보고 있습니다.
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제28조에 따르면 건물과 대지 또는 부속시설의 관리 또는 사용에 관한 구분소유자 상호간의 사항 중 이 법에서 규정하지 아니한 사항은 규약으로써 정할 수 있습니다.
같은 법 제29조는 규약의 설정은 관리단집회에서 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 찬성을 얻어 행한다고 규정해 단체자치의 원칙에 따라 자율적으로 규약을 제정할 수 있음을 명시하고 있습니다.
따라서 관리단 규약이 판례가 정한 예외적인 경우에 해당된다면 임대방식에 반대하는 구분소유자는 소유권을 근거로 관리단 규약의 무효를 주장하고 현재 점유자를 상대로 인도청구를 할 수 있습니다.
아울러 임대료를 분배받지 못한 경우 해당부분에 대한 부당이득금의 청구도 할 수 있습니다.
하지만 이에 대해 다른 구분소유자의 반대가 있다면 해당점포의 임대수익공백이나 상가활성화에 따른 장래차임의 증가 등의 기대수익이 발생하지 않을 수 있으므로 법적 구제방법은 이러한 사정을 비교형량한 후에 신중히 결정해야 할 것입니다.
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