[상담] 빚지고 사라진 집주인…계약종료와 보증금 돌려받고 싶어요

상담자의 문제는 매우 흔하게 접하는 사례이지만 가장 풀기 어려운 난제이기도 합니다.

결론적으로 집주인이 스스로 1억원을 돌려주지 않는 한 1개월 이내에 돌려받을 수 있는 방법은 없습니다.

임차하고 있는 집이 경매에 들어가는 경우는 대부분 둘 중 하나입니다.

집에 설정돼 있는 저당권을 실행하는 경우 또는 집주인이 다른 채무를 지고 있었는데 채권자가 집주인의 재산인 집에 대해 별도로 집행권원을 부여받아 실행하는 경매입니다.

전자는 임의경매라고 하고 후자는 강제경매라고 합니다.

임의경매든 강제경매든 일단 경매에 붙여져 경락금에서 배당이 되면 우선 저당권과 같은 담보물권을 가진 채권자들이 등기부에 기록돼 있는 순서대로 배당을 받고 남는 금액은 배당에 참여한 나머지 채권자들이 나눠 갖게 됩니다.

임차권은 채권이지만 일정한 요건을 갖추게 되면 예외적으로 담보물권자와 같은 우선변제권을 가지게 됩니다.

임차권으로 우선변제를 받으려면 확정일자를 갖춘 대항력이 있어야하고 그 대항력이 배당요구 종기일까지 유지된 상태에서 배당신청을 해야 합니다.

여기서 대항력이란 별도로 등기를 하지 않더라도 제3자에게 임차권을 주장할 수 있는 권리를 말합니다.

주택임대차보호법상 대항력은 인도와 주민등록을 마치는 경우에 그 다음날 0시부터 발생하게 됩니다.

확정일자는 보통 주민센터에 임대차계약서를 가져가면 약간의 수수료를 내면 일자가 찍힌 도장을 찍어주는 방식으로 이뤄집니다.

확정일자는 부여받는 즉시 그 효력이 생기게 됩니다. 보통은 전입신고를 하러가면서 확정일자까지 받아 오는 것이 일반적입니다.

위와 같이 대항력을 갖추고 확정일자까지 부여받았다면 배당에 참여해 순위에 따라 변제를 받을 수 있습니다.

상담사례에서 만약 B은행이 2012년 3월 20일 A빌라에 (근)저당권을 설정한 경우라면 상담자께서 확정일자를 부여받았다고 하더라도 B은행보다는 후순위이므로 B은행의 채권이 우선 변제되고 남는 금액에서만 변제받을 수 있습니다.

위 사례에는 해당하지 않습니다만 가령 서울의 경우 만약 임차보증금이 9500만원 이하인 경우에는 3200만 원까지는 순위와 관계없이 담보물권자에 우선해 변제받을 수 있습니다.

이를 소액임차인의 최우선변제권이라고 하는데 담보물권 설정일이 언제인지와 지역이 어디냐에 따라 금액이 다르므로 자신의 경우에도 해당하는지는 별도로 알아보아야 합니다.

만약 상담자께서 B은행보다 후순위여서 경매를 통해 보증금을 변제받기 어려운 경우 법원에 지급명령을 신청할 수 있습니다.

채권자(세입자)가 채무자(집주인)에게 다른 재산이 있다는 사실을 알고 있다면 지급명령을 받은 후 그 재산에 강제집행을 할 수 있습니다.

만일 채무자의 다른 재산이 존재하는지 알 수 없다면 채권자는 채무자가 재산목록을 작성하도록 하는 ‘재산명시명령’을 법원에 신청할 수 있습니다.

다만 상담 사례만으로는 B은행이 A빌라에 (근)저당권을 설정했는지 여부와 A빌라에 선순위의 다른 담보물권자가 있는지, 집주인에게 다른 채권자가 있는지 또 A빌라의 경락예상금액과 집주인의 채무액 등을 알 수 없기 때문에 명확한 결론을 내리는 데는 한계가 있습니다.

어찌됐건 상담내용을 종합해 봤을 때 집주인이 스스로 1억원을 내어주기 전에는 1개월 이내에 법적으로 보증금을 돌려받을 수는 없습니다.

시간에 구애받지 않는다고 하더라도 만약 집주인에게 정말로 자력이 없다면 보증금을 전부 돌려받기도 어려울 수 있습니다.

세입자가 나중에 임대차보증금을 온전히 돌려받으려면 반드시 계약 전 등기부를 확인하시고 계약을 하는 것이 중요합니다.

해당 부동산에 시세 대비 채권최고액이 상당히 많은 근저당이 설정돼 있다면 계약을 하지 않는 것이 바람직합니다.

또 주변 시세보다 상당히 낮은 보증금을 요구한다던가, 등기부를 잘 보여주지 않는다거나, 계약 시 또는 잔금일에 만난 자리에서 등기부를 발급받지 않고 예전에 발급받은 것을 보여주는 경우 등은 의심스러운 경우이므로 놓치면 손해 보는 느낌이 들더라도 차라리 계약을 하지 않는 편이 좋습니다.