[FT솔로몬] 저는 현재 경기도 시흥에 두 채의 건물을 소유하고 있습니다. 이 건물 중 하나는 살림집으로 사용하며 전세를 놓고 있고 나머지 하나는 점포인데 월세를 놓고 있습니다. 두 건물 모두 계약기간 2년의 기간이 지난 후에도 세입자들이 그대로 살고 있는 중입니다. 하지만 저는 살림집의 전세를 월세로 바꿔 세를 놓고 싶은데 세입자 A는 전세기간이 다시 2년이 연장돼 기존처럼 계속 전세로 살겠다면서 못나가겠다고 주장합니다. 이 같은 A의 주장이 타당한가요? A와 전세 계약을 종료할 방법은 없을까요? 그리고 점포는 현재 월세 80만원을 받고 있는데 95만원으로 올리고자 15만원 증액을 임차인 B에게 요구했더니 5%만 올려주겠다고 합니다. 5년 동안은 법에 그렇게 됐다고 하는데 맞는 말인지요?

 

▲ 권용석 법무법인 로썸 변호사

상담자 분이 임대하고 계신 건물 중 살림집에는 주택임대차보호법이 점포의 경우 상가임대차보호법이 적용됩니다.

1. 살림집의 경우

주택임대차보호법의 경우 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우 또는 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 규정하고 있습니다.

따라서 상담자 분이 임대차계약관계를 종료하고 싶으셨다면 임대차기간이 종료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신거절의 통지를 해야 했습니다.

이와 같은 통지절차를 거치지 않은 현재 상태는 전임대차와 동일한 조건으로 갱신이 된 것으로 인정됩니다.

이 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 보고 있습니다.

다만 위 묵시적 갱신은 임차인이 2기의 차임액을 연체하거나 의무를 현저히 위반한 경우 적용되지 않습니다.

주택임대차보호법의 경우 시행령에서 사정변경에 따른 차임이나 보증금의 증액을 약정한 차임 등의 20분의 1의 금액을 초과하지 못하도록 하고 있습니다.

2. 점포의 경우

점포의 경우에도 마찬가지입니다.

상가건물임대차보호법은 임대인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 해야 합니다.

그렇지 않은 경우 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고 이 경우 임대차 존속기간은 1년으로 보고 있습니다.

상가건물의 경우 임차인에게 갱신 요구권을 인정해 5년의 범위 내에서 계약 갱신 요구권을 인정하고 있습니다.

임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임대인에게 계약갱신을 요구하는 경우 법상 규정된 예외사유가 없는 한 거절을 하지 못한다고 규정하고 있습니다.

이렇게 갱신되는 경우 임대차는 전 임대차와 동일한 조건 즉 2년으로 다시 계약된 것으로 보고 있습니다.

다만 위 경우 차임과 보증금은 증감청구를 할 수 있으나 차임과 보증금은 증액청구 당시의 차임 또는 보증금 의 100분의 9의 금액을 초과하지 못하도록 규정하고 있습니다.

3. 결론

현재 상담자 분의 경우 차임연체 등의 사정이 없는 한 양 임대차계약은 묵시적 갱신상태로서 계약을 종료할 수 있는 방법은 없는 것으로 보입니다.

임대차 관계를 종료하시고 싶으시다면 다음 임대차계약기간이 종료하기 전에 법이 정하는 기간 내에 해지통지를 하시는 절차를 통해 임대차계약관계를 종료시켜야 합니다.

그리고 차임증액은 위 점포의 경우 현 차임 월 80만원의 9%인 7만2000원을 상한으로 해 증액 청구하실 수 있습니다.

* 상담접수는 홈페이지 우측상단 독자게시판이나 이메일 ftsolomon@ftoday.co.kr을 통해 하실 수 있습니다.

 

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