약관이란 그 명칭이나 형태 또는 범위를 불문하고 계약의 일방당사자가 다수의 상대방과 계약을 체결하기 위해 일정한 형식에 의해 미리 마련한 계약의 내용이 되는 것을 말합니다.
위 사례처럼 임대인이 다수의 임차인과 계약을 체결하기 위해 일정한 형식으로 미리 마련한 임대차계약서는 약관의 규제에 관한 법률의 적용을 받는 ‘약관’에 해당될 수 있습니다.
약관의 규제에 관한 법률 제6조 및 제8조에 의하면 고객에 대해 부당하게 과중한 손해배상의무나 위약벌 등을 부담시키는 약관 조항은 고객에게 부당하게 불리해 공정을 잃은 것으로 추정되고 신의성실의 원칙에 반하는 것으로서 효력이 없습니다.
사례의 경우, 임차인이 월차임을 2개월 이상 연체할 경우 임대인이 계약을 해제·해지할 수 있도록 하고,그와 같은 사유로 계약이 해제·해지되는 경우 임차인이 임대차보증금의 10%를 위약금으로 지급하도록 하면서 위 위약금과 별도로 실손해를 배상하도록 할 뿐 아니라 월차임 연체에 대한 고율의 연체료(연 60%)를 지급할 의무까지 부과하고 있습니다.
만일 임대인의 귀책사유로 계약이 해제·해지될 경우 손해배상액의 예정 또는 위약벌의 규정도 없다면 위와 같은 조항은 임차인에게만 일방적인 의무를 부담하게 하는 것으로 불공정한 약관에 해당돼 무효라고 판단됩니다.
대법원은 ‘약관조항이 무효인 경우 그것이 유효함을 전제로 민법 제398조 제2항을 적용해 적당한 한도로 손해배상예정액을 감액하거나 과중한 손해배상의무를 부담시키는 부분을 감액한 나머지 부분만으로 그 효력을 유지시킬 수는 없다’고도 판시해 약관조항 자체를 전부 무효라고 판단한 바 있으니 참고하시기 바랍니다.
甲회사가 임차인의 차임연체를 이유로 계약을 해지하면서 실손해를 입증해 임대차보증금에서 공제할 수 있는 것과는 별론으로 하고 위 계약서는 불공정한 약관입니다.
따라서 무효인 위약금 및 고율의 연체료를 임대차보증금에서 공제하는 것은 부당하다고 판단됩니다.
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