이 경우 우선 임차인이 대항력을 갖춰야 합니다.
임대차계약에서 대항력이란, 유효하게 성립된 법률관계를 타인에게 주장할 수 있는 힘으로 임차인이 계약기간 동안퇴거 당하지 않고 생활할 수 있습니다.
따라서 대항력을 취득하기 위해서는 주택의 등기부상 주소와 일치하는 주소로 전입신고를 해야 합니다.
만일 등기부상 주소가 일치하지 않을 경우 주민등록이 정정되지 않는 한 임차인은 대항력 및 우선변제권을 취득하지 못합니다.
등기부상에는 지층 101호, 102호, 1층 101호, 102호, 2층 201호, 202호로 등재돼 있으나, 편지함과 각 세대 현관문에는 반지하층이 101호, 102호로, 지상 1층이 201호, 202호로, 지상 2층이 301호, 302호로 각 표시된 경우는 어떨까요?
임차인이 현관문에 부착된 호수의 표시대로 302호로 전입신고를 한 경우 대항력은 부정됩니다.
또 이후에 경매절차가 진행될 경우 임차인은 잘못된 전입신고로 인해 우선변제권이 인정되지 않아 임차보증금을 배당받지 못할 수도 있습니다.
이 경우 공인중개사가 등기부상 표시를 제대로 확인하지 않고 잘못 설명한 과실이 있다면 임차인은 공인중개사를 상대로 손해배상청구를 할 수 있습니다.
다만, 임차인도 직접 등기부등본을 확인하지 아니한 과실이 있으므로 이를 배상액 산정에 참작은 됩니다.
그렇다면, 등기부상 동·호수와 다른 주소로 전입신고를 하는 경우 대항력 및 우선변제권이 인정되는 경우는 전혀 없는 것일까요?
판례는 등기부상 동·호수와 정확하게 일치할 것을 요구하지만 일반의 사회통념상 임차주택에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록돼 있는지 인식할 수 있을 정도라는 추상적인 기준을 적용해 어느 정도 융통성 있는 판단을 하고 있습니다.
가령 등기부상 동·호수 표시는 ‘1층 101호’로 등재돼 있는데, 등기부상 표시와 다른 “가동 101호”로 전입신고 한 경우를 살펴보겠습니다.
임차주택의 대지상에 다세대주택 1동만이 존재해 임차인이 위 임차건물의 1층 101호에 주소를 가진 자로 등록돼 있는 것으로 인식할 수 있다면 대항력 및 우선변제권이 인정됩니다.
그러나 위와 같이 대항력 및 우선변제권 취득 요건인 주민등록 주소에 대해 탄력적으로 판단하고 있는 법원의 태도는 어디까지나 예외적입니다.
따라서 등기부상 주소와 다른 주소로 전입신고를 했다면 주민등록을 정정하는 것이 바람직합니다.
정정된 주민등록은 그 다음날부터 대항력이 생기는 점도 참고하시기 바랍니다.