안녕하세요. 김창환 법무사입니다.
상담자의 경우처럼 소위 ‘깔세’라고 표현되는 단기임대차에서 문제가 발생하면 우선 그것이 ‘일시 사용이 명백한 임대차’에 해당되는지가 관건입니다.
현행 상가건물임대차보호법(상임법) 제9조에서는 기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 봅니다.
따라서 계약서상 임대차 기간이 6개월이라 하더라도 상임법에 따라 임차인은 1년의 계약을 주장할 수 있습니다.
문제는 집주인이 6개월의 단기 임대차이기 때문에 ‘일시 사용이 명백한 임대차’이고 이는 법의 보호 대상이 아니라고 주장하는 것인데요.
세입자의 주장을 살펴보면 계약은 6개월로 했지만 이는 상임법에 따라 1년 미만의 임대차이더라도 1년 동안 장사할 수 있다고 하지만 안타깝게도 현행법은 좀 다르게 적용될 수 있습니다.
상임법 제16에는 일시 사용을 위한 임대차가 명백한 경우 본법의 보호대상이 아니라고 명시하고 있습니다.
따라서 상담사례에서 중요한 쟁점은 ‘일시 사용이 명백한 임대차’에 해당되는지를 가리는 것입니다.
하지만 법조문에는 일시 사용이 명백한 경우에 대한 기준이 없습니다.
결국 임대차 목적·기간에 따라 개별적으로 판단할 수밖에 없는 실정이기 때문에 언제나 분쟁의 소지가 있습니다.
상담 사례의 경우, 의류를 파는 영업 기간은 어떤 시한을 두고 정하기보다 상황에 따라 연장될 수 있다고 보는 것이 사회 통념에 가까울 것입니다.
주체에 따라 판단을 달리할 여지는 있겠지만 이 경우의 임차의 목적으로 볼 때 일시사용이 명백한 임대차로 보기에는 어렵다고 생각됩니다.
다만 구체적 사안에 대한 법적용은 법원의 몫이므로 역시 최종 판단은 법원이 결정할 수밖에 없을 것입니다.
만약 상담자가 임대차 계약 당시 다음 임차인이 오면 비워준다는 특약을 한 경우, 이는 법의 규정에 위반된 임차인에게 불리한 약정이기 때문에 특약은 무효입니다.
왜냐면 상임법 제15조는 법에 위반된 약정 중 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 규정하고 있기 때문입니다.
추가적인 구제방안으로 건물주가 사업장에 와서 상가를 비워 달라며 소란을 피울 경우, 사안에 따라 형법상 권리행사방해죄 및 영업방해죄가 성립할 수도 있으므로 참고하시기 바랍니다.
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