[칼럼] 관리비 빼돌린 오피스텔 관리소장 쫓아내고 싶은데…
[칼럼] 관리비 빼돌린 오피스텔 관리소장 쫓아내고 싶은데…
  • FT 솔로몬
  • 승인 2015.04.14 16:07
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[FT솔로몬] 저는 서울 마포구 아현동에 위치한 오피스텔 구분 소유자입니다. 지난해 말 관리소장 A가 장기수선충당금을 몰래 빼돌리는 등 비리를 저지른 정황이 포착돼 관리소장 교체를 논의하기 위해 관리위원회를 소집하려 했지만 저를 제외한 다른 관리위원 11명의 연락처조차 알 수 없는 상황입니다. 관리위원들의 연락처를 모두 가지고 있는 A가 “관리위원들의 연락처는 개인 정보에 해당돼 보호해야 한다”며 명단 공개를 거부했기 때문입니다. 일일이 관리위원들의 동의를 받기 위해 직접 찾아가는 것도 한계가 있습니다. 오피스텔 특성상 소유자 대부분은 세를 주고 실제 거주하지 않는 경우가 대부분이기 때문입니다. 관리인을 새로 선임하려면 다른 소유자 전원의 동의와 승낙이 필요한가요? 관리인 선임에 대한 절차와 방법을 알고 싶습니다. 그밖에 소송을 통한 해결방법을 알고 싶습니다.

 

▲ 윤선정 법무법인 정동 변호사

안녕하세요? 윤선정 변호사입니다.

최근 집합건물의 관리인 선임문제가 법정다툼으로까지 이어지는 일이 빈번하게 발생하고 있습니다.

상담 사례처럼 관리인 A의 직무 집행을 정지하고 해임해 달라는 취지의 소송을 제기하려면 어떻게 해야 할까요?

우선 오피스텔의 건물 관리업무를 담당하고 있는 관리소장 A가 집합건물의 관리 및 소유에 관한 법률에 규정된 ‘관리인’에 해당하는지가 중요합니다.

왜냐하면 관리소장이 집합건물의 ‘관리인’에 해당하는지 여부에 따라 해결 방법이 달라지기 때문입니다.

집합건물의 관리 및 소유에 관한 법률에서 규정된 ‘관리인’이란 집합건물의 관리단을 대표하는 지위에 있는 자를 의미합니다.

구분소유권자들로 구성된 집합건물(예를 들면 오피스텔, 아파트 등과 같이 한 개의 건물이 분리 가능해 여러 명의 소유권자가 있는 경우를 의미합니다) 관리단 집회에서 ‘관리소장 A를 관리인으로 정한다’는 내용의 결의를 했다면 관리소장 A는 관리단을 대표하는 ‘관리인’이라고 볼 수 있습니다.

하지만 구분소유권자들 중 한명을 관리인(보통 아파트의 경우 동 대표들 중의 한명이 입주자대표회의 회장으로, 상가의 경우 구분소유권자들 중 한명이 상가 관리단을 대표하는 대표자가 될 것입니다)으로 선임했지만 실질적인 건물 관리는 관리 회사에 위탁하고 회사에서 파견한 관리소장이 있는 경우는 주의해야 합니다.

이 경우 관리회사에 소속된 관리소장은 법률상 관리인에 해당되지 않습니다.

따라서 장기수선충당금을 몰래 빼돌리는 등의 비리 정황이 있는 관리소장 A의 법적 지위는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 규정된 ‘관리인’에 해당되지 않습니다.

만일 A가 관리단 집회에서 선출된 관리인의 경우, 관리인집회에서 해임결의를 하거나 관리소장 A를 상대로 관리인 해임청구의 소를 제기하는 방법이 있습니다.

관리인 해임결의는 규약(관리단 집회를 통해서 구분소유자들이 정한 것)에 별도의 규정이 없다면 관리인 집회에서 구분소유자 및 의결권의 각 과반수의 결의로 정합니다.

다만 구분소유자 및 의결권의 각 4/5 이상의 합의로 집회를 개최하지 않고 ‘서면과 전자적 방법에 의한 결의’로 갈음하는 것도 가능합니다.

관리인 해임 청구의 소는 관리인에게 부정한 행위나 그 밖에 그 직무를 수행하기에 적합하지 않은 사정이 있는 경우 구분소유자 각자가 법원에 해임을 청구할 수 있는 소송입니다.

또 해임청구 소송과 동시에 재직 중인 A에게 직무집행정지는 가처분을 신청할 수 있습니다.

해임청구 소송이나 직무집행정지 가처분 신청은 구분소유권자 중 1인이라면 누구라도 할 수 있습니다.

한편 직무집행정지로 관리인이 공석이 됨에 따라 발생할 손해를 방지하기 위해 직무집행정지와 함께 직무대행자 선임 결정을 동시에 하기도 합니다.

이 때 구분소유권자 중 1명을 직무대행자로 선임하는 결정이 나오는 경우도 있지만 분쟁 중이라면 이해관계가 없는 제3자(대부분 변호사인 경우가 많습니다)를 직무대행자로 선임합니다.

만일 A가 관리회사에서 파견했거나 위탁계약에 따라 관리소장 업무를 맡고 있는 경우를 살펴보겠습니다.

이 경우 A는 관리인이 아니기 때문에 관리인 해임 절차에 의할 것이 아니라, A와 위탁계약을 해지하고 새로운 관리회사 또는 제3자와 위탁계약을 체결하는 방식으로 진행해야 합니다.

만일 A가 계약 해지에 응하지 않고 물리적으로 건물관리 업무를 계속한다면 직무집행정지가처분 신청을 함께 진행하는 것이 좋습니다.

그 외 A에게 횡령(장기수선충당금을 용도 외 목적으로 사용했다는 사실)의혹이 있다면 횡령혐의에 대한 증거를 확보해 형사 고소하는 방법도 있습니다.

참고로 의뢰인은 관리위원회 소집을 통해서 해결하고자 할 경우 주의할 점이 있습니다.

관리위원회는 관리인의 사무 집행을 감독하기 위해 설치할 수 있는 기관이기 때문에 집합건물 규약에 규정돼 있어야 합니다.

관리위원회의 본연의 업무는 관리단의 사무집행을 결정하고, 관리인의 행위를 감독하는 것으로 사후 발생한 문제점을 시정하기는 어려울 것으로 보입니다.

상담 사례의 경우, 관리위원회가 정상적으로 활동하지 못하는 것으로 판단됩니다.

따라서 관리위원회 소집을 거치지 않고도 구분소유권자 1인은 위와 같은 직무집행정지가처분신청 및 관리인 해임 청구의 소 등의 방법으로 통해서 해결할 수 있을 것으로 보입니다.

 

* 상담접수는 홈페이지 우측상단 독자게시판이나 이메일 ftsolomon@ftoday.co.kr을 통해 하실 수 있습니다.

 


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