그런데 이사한지 일주일이 지난 시점인 지난 13일 아파트 관리소장 A로부터 체납관리비 납부 독촉장을 받게 됐습니다. 관리소장 A는 아파트 관리규약으로 ‘아파트 양수인은 전 입주자의 모든 체납관리비를 승계한다’고 정해놨다며 관리규약에 따라 전 소유자의 체납관리비를 새로운 소유자인 제가 모두 지급해야 한다고 주장하고 있습니다.
알고 보니 전 소유자인 B가 5년째 아파트관리비를 지급하지 않은 채 이러한 사실을 숨기고 저와 아파트 매매계약을 체결해 제가 전소유자의 체납관리비를 고스란히 떠안게 된 것입니다. 현재 B는 연락이 두절된 상태입니다. 제가 B의 체납관리비를 납부해야 하나요?
상담 사례의 경우, 우선 ‘전 소유권자의 체납 관리비를 현재 소유권을 취득한 사람이 부담하여야 하는지’에 대해 살펴보겠습니다.
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제18조에 따르면, ‘공유자가 공용부분에 관해 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다’고 규정하고 있습니다.
쉽게 말해 공용부분에 대한 채권(관리비 채권)은 체납한 사람 이외, 새로 소유권을 취득한 소유자에 대해서도 주장할 수 있습니다.
따라서 위 규정에 따라 새로 아파트의 소유권을 취득한 사람 역시 관리비(공용부분)를 부담하게 됩니다.
그렇다면 상담자가 부담하는 관리비의 범위는 어떻게 될까요?
이에 대해 대법원 판례(대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598,3604 판결)에 따르면 “집합건물의 전(前) 구분소유자의 특정승계인에게 승계되는 공용부분 관리비에는 집합건물의 공용부분 그 자체의 직접적인 유지·관리를 위해 지출되는 비용뿐만 아니라, 전유부분을 포함한 집합건물 전체를 유지·관리하기 위해 지출되는 비용 중 입주자 전체의 이익을 위한 비용이다. 또 집합건물을 통일적으로 유지·관리해야 할 필요가 있어 일률적으로 지출하지 않으면 안 되는 비용과 입주자들이 개별적 이익을 위해 사용되는 비용이 명확히 구분되지 않는다면, 모두 이에 포함되는 것으로 봄이 상당하다”고 판단했습니다.
구체적으로 상가건물의 관리규약 상 관리비 중 일반관리비와 장부기장료, 위탁수수료, 화재보험료, 청소비, 수선유지비 등은 모두 입주자 전체의 공동의 이익을 위한 비용입니다.
이는 집합건물을 통일적으로 유지·관리해야 할 필요에 의해 일률적으로 지출되지 않으면 안 되는 성격의 비용에 해당합니다.
또 “공용부분 관리비와 입주자 각자의 개별적인 이익을 위해 현실·구체적으로 귀속되는 부분에 사용되는 비용이 명확하게 구분될 수 있는 것이라고 볼 만한 사정이 없는 이상 전 구분소유자의 특별승계인인 새로운 소유자에게 승계되는 공용부분 관리비로 봐야한다”는 것이 판례의 입장입니다.
즉 전소유자의 체납관리비의 구체적인 항목에 따라서 새롭게 소유권을 취득한 소유자가 부담해야 할 관리비에 해당하는지 여부가 달라질 수 있습니다.
위 판례에서 예시된 항목에 해당하는 체납관리비에 해당하거나, 모든 입주자의 공동 이익을 위해 통일적으로 유지·관리해야 할 필요가 있어 일률적인 지출이 불가피한 비용이라면 전 소유자가 사용한 공과금을 제외하고는 새로운 소유자가 부담하여야 할 가능성이 큽니다.
아울러 상담자 분이 관리소장의 관리비 청구에 대해 소멸시효(권리자가 자신의 권리를 행사할 수 있음에도 불구하고 일정 기간 동안 권리를 행사하지 아니하는 경우, 그 권리가 소멸하는 하는 제도)와 관련된 주장을 할 수 있는지 알아보겠습니다.
관리비 청구는 민법 제163조 제1호에 따라 3년의 단기 소멸시효 규정이 적용됩니다.
그러므로 전 소유자가 체납한 과거 5년의 관리비가 아닌 관리비 청구가 있는 시기부터 소급해 과거 3년에 해당하는 관리비에 대해서만 청구할 수 있습니다.
즉 전 소유자 3년 간 체납한 관리비용만이 상담자가 부담할 부분에 해당합니다.
하지만 관리비를 청구하는 아파트 관리단이 전 소유자에게 지급명령신청을 하거나 민사확정판결을 받은 사실이 있는 경우, 사정이 달라질 수 있습니다.
이 경우, 판례(대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598 판결)에 따르면 전 소유자에 대한 관리비 청구의 소멸시효가 10년으로 연장되기 때문에 상담자가 3년의 소멸시효를 주장하지 못하는 경우가 있을 수 있음을 유념하셔야 합니다.