[칼럼] 전세금 돌려받으려면?…임차권등기명령제 활용

민법에서 규정하고 있는 전세권은 용익 물권(타인의 토지 또는 건물을 일정한 목적을 위하여 사용·수익할 수 있는 권리)으로서 전세금을 지급하고 전세권 설정 등기를 해야 성립된다.

그러나 실제 많이 이뤄지는 전세계약의 형태는 계약체결 후 전세금은 지급하되 전세권 설정 등기를 하지 않는 경우가 대부분이다.

이러한 형태의 전세계약을 채권적 전세 또는 미등기 전세라고 한다.

위와 같은 채권적 전세의 경우 원칙적으로 민법에서 규정하는 전세권과 같은 대항력이 없지만 임대차에 관한 규정(주택임대차보호법 등)을 유추적용 해 전세권 설정 등기 없이도 일정한 요건을 구비하면 대항력과 우선변제권을 인정하고 있다.

주택임대차보호법 제3조 제1항에 따르면 “임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때 제3자에 대한 대항력이 있다”고 규정하고 있어 이사한 다음 전입신고를 마친 임차인은 임차주택을 양수한 자 등 제3자에게 계속 임차주택의 사용·수익을 주장할 수 있다.

또 같은 법 제3조의 2 제2항은 대항력을 갖춘 임차인이 확정일자를 받는 경우, 임차인에게 우선변제권이 있다고 규정하고 있다.

따라서 임차주택의 경매절차에서 임차인이 받은 확정일자 이후 권리를 취득한 임대인의 다른 채권자보다 우선해 보증금을 변제받을 수 있다.

위 사안의 경우 A는 2012년 7월 2일 甲오피스텔 501호로 이사한 다음 전입신고를 하고 확정일자를 받아 주택임대차보호법에서 규정하는 대항력 및 우선변제 권의 요건을 모두 구비했다.

여기서 주의할 점은 주택의 인도와 주민등록은 임차권의 대항력 및 우선변제권의 취득요건인 동시에 존속요건(현재 상태를 계속 유지해야만 권리주장을 할 수 있는 요건)이라는 것이다.

따라서 A가 甲오피스텔 501호 경매절차의 ‘배당요구 기간’이 끝나기 전에 다른 곳으로 이사를 가 甲오피스텔 501호에서 대한 점유를 상실하거나 주민등록을 전출하게 되면 그때부터 대항력이 소멸된다.

그렇다면 A는 어떤 조치를 취함으로써 자신의 권리를 보장받을 수 있을까?

우선 위 사안에서 B의 권유대로 2014년 6월 20일, 전세권 설정 등기를 하는 것을 가정한 경우의 법률관계를 살펴보자.

A가 전세권 설정 등기를 하는 경우 A는 주택임대차보호법에 따른 대항력 및 우선변제권과 전세권 설정 등기에 따른 대항력을 모두 가진다.

그러나 전세권 설정 등기에 따른 대항력은 주택임대보호법에 따른 대항력 및 우선변제권과는 별개의 권리로 전세권 설정 등기를 한 시점에 취득하게 되므로 A가 2014년 7월 1일 乙오피스텔 301호 로 이사를 가면 주택임대차보호법에 따른 대항력 및 우선변제권은 상실하고 2014년 6월 20일 전세권 설정 등기를 경료하면서 취득한 대항력만 유효하다.

결국 A는 2013년 3월 5일 저당권을 취득한 C은행보다 후순위가 돼 甲오피스텔 501호 경매절차에서 보증금을 우선 변제 받지 못한다.

이런 문제를 해결하기 위해 주택임대차 보호법은 제3조의 3에 ‘임차권등기명령 제도’를 둬 임대차 종료 후 보증금을 반환받지 못한 임차인에게 단독으로 임차권등기를 할 수 있도록 해 종전 취득한 대항력과 우선변제권을 그대로 유지할 수 있도록 하고 있다.

나아가 임대차 계약이 종료하기 전이라도 임차인은 민법 제621조에 따라 임대인의 협력을 얻어 임대차 등기를 하면 종전 취득한 대항력과 우선변제권을 그대로 유지할 수 있다.

결론적으로 A는 임대차 기간이 종료하기 전 B의 협력을 얻어 ‘임대차 등기’를 하거나 임대차 기간 종료 후 ‘임차권등기명령제도’를 이용해 단독으로 임차권 등기를 함으로써 C은행보다 먼저 보증금을 배당받을 수 있다.

채권적 전세임에도 통상 ‘전세권’이라는 표현을 사용해서인지 위 사안과 같이 ‘전세권 설정 등기’를 하면 종전의 대항력이 그대로 유지되는 것으로 오해하는 경우가 종종 있는데 ‘전세권 설정 등기’에 따른 대항력은 주택임대차보호법에 따른 대항력 및 우선변제권과는 별개의 권리로 전세권 설정 등기를 한 시점에 취득하게 되므로 유효적절한 권리 보장 수단이 아니라는 점을 명심해야 할 것이다.