이러한 경제흐름 속에서 리스크 없이 손쉬운 재테크 방법으로는 NPL부실채권이 주목을 받고 있다. 경매의 발단이 되는 NPL부실채권 분야는 활황을 거듭하고 있기 때문이다.
배당수익 모델 주목
요즘 NPL부실채권(저당권)으로 재테크하고 싶어서 수많은 사람들이 몰리고 있다. 이 분야에서 재테크를 할 때 바람직한 수익모델 중 하나가 바로 배당수익 모델이다. 그 이유는 투자를 하고 환금하기까지의 모든 비용이 저렴하기 때문이다.
다음으로 선호되는 수익모델은 세금 등 부가비용이 많이 들지만 낙찰로 유입하는 것인데, 이는 주택을 매수해 직접 거주하기 위한 실수요자인 경우가 많다. 이 수익모델에 대해서 연구하다가 보면 NPL부실채권과 법원경매가 ‘인생의 축소판’임을 연상하게 한다.
그들이 부동산을 매수하기 위해 NPL부실채권을 거래해 부동산경매 입찰에 참여하다가 보면, 법원경매 입찰 전에 권리분석 및 현장조사단계가 끝나고, 법원경매에 응찰해 낙찰된 후 기한 안에 대금을 납부하고 명도해 완전한 소유권을 취득하기까지 많은 이해당사자들과 만나면서 아래와 같이 수많은 인생경험을 하게 된다.
NPL부실채권과 희노애락 가장 먼저 NPL부실채권(저당권)을 유동화전문유한회사로부터 매수하기 전 시세를 조사하는 과정에서 느끼는 막막함이다. 또한 법원경매에 응찰해 낙찰받기 위한 과정의 생소함을 경험할 게 될 것이다.
특히 현장 조사에서는 왠지 모를 두려움과 어색함으로 시작해 입찰 당일, 입찰가격을 기재할 때 불안, 초조, 고뇌 속의 번뇌, 가격결정의 망설임 등을 접하게 될 것이다. 입찰표 제출 후 개찰 전까지의 초조함은 마치 시험을 본 후 당락의 결과를 기다리는 느낌과 유사한 감정이다.
이 과정에서 최고가매수인으로 선정될 경우 느끼는 기쁨은 마치 무엇인가를 해냈다는 자부심으로 변한다. 그러나 취하 가능성이 있는 매각물건의 매각허가결정이 나고 잔금납부 기일지정 때까지의 불안과 초조함도 경험해본 이만 느낄 수 있는 긴장감이다.
대금납부 기한 내에 잔금대출을 준비하며 느끼는 번뇌와 소유욕에서 오는 풍만감, 미래가치와 리모델링 고려 및 수익성 기대치는 어느덧 흥분으로 다가오고, 소유권 이전 등기를 마치고 등기필증을 받았을 때의 기쁨은 이제 재테크 전문가 반열에 올랐다는 기쁨으로 변한다.
여기서 끝이 아니다. 이 같은 기쁨은 머지않아 분노로 이어진다. 얼마 지나지 않아 명도협의 시 악의적 불법점유자와의 적대적 관계라도 발생한다면 협의 과정에서 좌절과 분노 등에 휩싸이게 되는데, 내 자신이 악한 인간이 아닌가 하는 의구심까지 들게 한다.
재테크로 시작한 행위가 정의와 인간미를 향한 고뇌를 유발한 것이다. 마지막 단계는 성취감이다. 성공적인 임대수익과 매도차익을 이루고 재테크했을 때 비로소 NPL부실채권에 대한 매력을 알게 된다. 법원경매는 인생의 축소판이라고 말하는 이유가 여기에 있다.
다시 말해 경매입문자가 입맛에 맞는 물건을 검색하고 현장조사를 하는 순간부터 낙찰을 받아서 부동산의 열쇠를 넘겨받을 때까지 갖가지 희노애락을 경험하게 된다.
예상치 못한 변수 주의해야
법원경매를 하다보면 성공경매의 환상에 부딪쳐, 미처 생각지 못했던 장벽과 장애물들이 즐비한 것을 경험하게 될 것이다. 또 그들을 지혜롭게 해결해 성취감을 맛보기도 하고 커다란 암초에 부딪쳐 경매 사고를 당하기도 한다.
풍운의 꿈을 안고 경매에 입문했건만, NPL 및 경매지식의 실력미비로 인해 분석을 잘못해 소중한 종자돈 계약보증금을 날리고 후회해본 들 무슨 소용이 있겠는가. 권리분석에만 치중하지 말고 안전성과 환금성, 수익성과 미래가치를 염두에 두자는 게중요하다.
필자가 NPL부실채권과 실전경매 강의를 하면서 느끼는 것은 수강생들이 자만심에 도취되는 것을 자주 보게 된다. 대부분 실수하는 것이 사소한 곳에 있다는 것이 필자의 경험이다. ‘돌다리도 두들겨 보면서 가라’라는 말이 있듯이 가르치는 전문가나 강사에게 문의해보고 응찰하는 지혜도 가져볼만하다.
믿을 만한 교육기관을 찾아 기초부터 실력을 쌓는 것도 하나의 방법이 될 수 있다. 일각에서는 “부동산경기가 불황일 때에 탁월한 재테크 수단으로는 경매부동산을 저렴하게 매수하는 것”이라고 주장하는 이도 많다. 이러한 이유 때문인지 경매법정은 열기는 항상뜨겁다.
그러나 NPL부실채권이나 경매공부 좀 했다는 응찰자들까지도 어처구니없는 실수들을 하게 되는 것을 자주본다. ‘그 이유가 무엇일까?’하고 생각해보면 다음과 같은 사항을 지적할 수 있다.
실전 위주의 감각 키워야
우선 문제의 핵심을 파헤치는 훈련이 부족하기 때문이다. 단편적이고 피상인 것을 피하고 실리와 목적을 염두에 두려는 습관을 가져야 할 것이다. 이는 이론에만 치우치는 고정관념을 버리라는 말고 같다.
권리분석에만 치중하지 말고 안전성과 환금성, 수익성과 미래가치를 염두에 두는 분석해야 하는 것이다. 그러나 NPL부실채권과 실전경매 수강생뿐만 아니라 우리 주위에 전문가들 대부분 이론과 절차와 법률에만 치우쳐서 연구하고 있는 것이 현실이다. 그래서 교육받고 실전에서 실행하려고 하면 잘 되지 않는다고들 말한다.
그 이유는 현장중심 NPL부실채권 및 현장체험 실전경매를 체계적으로 익히는 게
스터디 그룹을 형성해 간접체험이라도 해야 할 것이다. 이를 체계적으로 익히지 못한 이들이 우리 주위에는 많다는 것이다. 평소에 갈고 닦은 습관이 계속 고정 습관으로 몸에 배어 남아있어, 실제 상황이 오면 많은 시간을 허비하게 되고 앞서서 해야 할 일과 뒤에 해야 할 일이 바뀌는 현상이 계속 되는 것을 보게 된다.
그러나 잘 고쳐지지가 않는다. 그래서 다시 체계적인 심화훈련이 필요하게 됨을 실감하게 되는 것이다. 이것이 바로 인생이 아닌가 싶다. 수많은 시행착오와 성취감. 해도 해도 끝이 없는 여정을 긍정적으로 받아들여야 하는 인생. 역시 ‘NPL부실 채권과 법원 경매는 인생의 축소판’이라고 말할 수 있는 이유다.
정재홍 교수