[용산역세권 개발 무산위기]롯데관광 김기병 회장의 과욕이 부른 禍?

[파이낸셜투데이=조경희 기자] 단군 이래 최대 부동산 사업으로 주목 받고 있는 용산국제업무지구 개발이 무산 위기에 놓여 있는 가운데 롯데관광개발 김기병 회장의 책임론이 대두 되고 있다.

특히 2대 주주로써 롯데관광개발이 자금조달과 개발 계획을 추진하는 데 있어서 책임과 의무가 있는 데도 불구하고 그렇치 못하다는 지적이다. 당초 일부 언론에서는 이 개발과 관련해 코레일측이 발목을 잡는 것으로 보도된 바 있다. 

그러나 해당 개발과 관련해 본지가 취재한 결과 코레일과 롯데관광개발 양쪽 모두 책임이 있고 자금 조달 계획과 관련해서는 롯데관광측이 과욕을 부리는 것이 아니냐는 것이다.

결국 이 문제를 두고 1, 2대 주주인 코레일과 롯데관광개발 간 공방이 이어지면서 좌초 위기에 놓였다.

코레일은 코레일대로 자구책 마련에 발을 동동 구르고 있지만 개발 방식과 자금 조달 방식을 두고 2대 주주인 롯데관광개발에 의해 번번히 가로막히고 있다. 반면 롯데관광개발은 AMC지분을 모두 빼앗고 롯데관광개발을 쫓아내려한다고 주장하고 있다. 이에 <파이낸셜투데이>가 무산 위기에 놓인 용산역세권 개발 계획에 대해 분석했다.

지난 11일 국토해양위 국정감사에서는 날카로운 공방이 오갔다. 총 사업비 31조원이 투입된 국내 최대 규모인 서울용산국제업무지구 개발사업이 안개속을 걷고 있기 때문이다. 단군 이래 최대사업으로 불리던 이 사업이 하루아침에 ‘좌초’ 위기에 몰리자 국토해양위 소속 국회의원들은 답답함을 분출하기도 했다.

민주통합당 문병호 의원은 “코레일(한국철도공사)과 서울시의 30조원 용산국제업무지구 개발사업이 2007년 시작 이래 5년 만에 중단위기에 처한 것은 오세훈 전 서울시장이 철도정비창 부지에 무리하게 서부 이촌동 주거지역까지 통합개발을 추진한 것이 불행의 시작”이라고 지적했다. 애초 계획에서 서부이촌동까지 확대 개발한 것이 사업 위기의 원인이라는 것이다.

문 의원은 “용산역세권개발사업의 좌초는 부동산 경기 위축이란 외부요인 때문만이 아니라, 오세훈 전 서울시장의 그릇된 부동산·도시 철학과 대권야욕이 빚어낸 예정된 인재”라며 “코레일은 사업을 원점에서 재검토해, 2006년 철도공사의 부채문제를 해결하기 위해 계획했던 원안인 용산 철도정비창 부지 ‘단독개발’로 돌파구를 찾아야 한다”고 주장했다.

최초로 발표된 용산역세권 개발사업은 2006년 12월 당시 용산역 일대 철도정비사업단 부지 44만 2575㎡의 단독 개발계획이었기 때문에 원안대로라도 시작하자는 것이다.

한강르네상스 계획, 용산 개발 ‘발목?’

용산 국제업무지구는 용산역 일대 철도정비사업단 부지 44만 2575㎡를 단독 개발하는 것으로 시작됐다. 하지만 2007년 2월 코레일은 “서울시와 추가협의를 위해 용산역세권 개발사업자 공모절차를 잠시 연기한다”고 발표했다가, 그해 3월 “용산 역세권 개발 관련 서울시 자문결과에 대해 철도공사는 조건부 개발은 수용 어려워 전면 재검토”라는 입장을 밝혔다.

이후 철도공사는 8월에 ‘서울시-코레일 용산국제업무지구와 한강 연계 개발 본격 추진’이란 자료를 통해 “서울시와 코레일은 용산국제업무지구와 한강변에 인접한 서부이촌동지역(10만8900㎡)의 총 56만6000㎡를 통합 개발하는데 합의했다”고 밝혔다.

이는 오세훈 시장이 서울시장으로 있던 지난 2007년 용산국제업무지구의 완성도 제고를 위해서는 한강수변지구개발 효과 극대화를 위해 통합개발이 필요하다고 제안해왔기 때문이다.

코레일, 외부투자자 유치로 증자, CB 참여로 자금 확보
통합일괄개발방식 부동산 침체로 사실상 불가능 ‘침울’

문 의원의 주장은 최초 용산역세권개발이 서부이촌동 주거지까지 확대된 것은 한강르네상스 계획때문 이었으나 한강르네상스 계획이 일그러진 상태에서 이를 전재로 한 용산역세권의 ‘통합개발’ 또한 파탄이 날 지경인 상황에서 좌초 위기를 피하기 위한 방법을 찾아보자는 것이다.

용산국제업무지구는 지난해 10월 시작한 토지오염정화공사(용산국제업무지구 기반공사)가 지난 9월 3일 전면 중단된 상태로 남아있다.

무산, 지연되는 이사회…책임은 누구?

시작부터 삐거덕거리던 용산국제업무지구는 이후 코레일이 2007년 12월 삼성물산 컨소시엄과 사업협약을 체결하고, 프로젝트회사인 드림허브프로젝트금융투자(이하 드림허브)와 자산관리회사(AMC)인 용산역세권개발㈜을 설립해 사업추진에 나섰다.

그러나 부동산 경기 침체, 사업비 증가와 자금조달 난항, 수용방식에 대한 주민 반발로 어려움을 겪다가 최근 자금조달 방식 등을 놓고 주주들 사이에 충돌을 빚으면서 사업 자체가 중단될 위기에 처해 있다.

결국 지난 19일 열릴 예정이던 용산역세권개발사업 이사회가 정족수 미달로 무산되면서 31조원 규모의 용산국제업무지구 개발사업이 또다시 지연될 전망이다.

용산역세권개발사업의 시행사인 드림허브에 따르면 이날 오후 4시 열릴 예정이던 이사회가 무산됐다. 주요 안건에 대한 불만 때문이었다.

이날 이사회의 주요 안건은 ▲롯데관광개발이 잠정적으로 보유하고 있는 용산역세권개발(AMC) 지분(45.1%)의 코레일 인수건 ▲수권자본금을 현재 1조4000억원에서 3조원으로 늘리기 위한 임시주주총회 소집건 ▲시공권과 연계한 2500억원 규모의 전환사채(CB) 발행건 ▲3000억원 규모의 빌딩정보시스템(BIS) 삼성SDS 배분건 등이었다.

이 가운데 지분 인수가 핵심안건으로 꼽혔다. 드림허브를 대신해 사업을 진행하는 용산역세권 개발 주관사인 롯데관광개발의 지분 45.1%를 코레일이 인수하는 안건에 대해 첨예하게 대립했기 때문이다.

이날 이사회는 결국 무산됐다. 총 10명의 이사회 정원 가운데 민간출자사인 삼성물산, 삼성SDS, 미래에셋자산운용, KB자산운용 등 4개사가 이미 불참했다. 6명의 이사회 중 남아있는 이사는 코레일측 3명, 롯데관광개발측 2명, 푸르덴셜자산운용 1명이 남아있었지만 코레일 측 3명이 퇴장함에 따라 의결정족수가 미달됐다. 현재로써는 다음 이사회 개최 일정도 잡히지 않은 상태다.

이날 이사회에서는 지분 인수를 두고 코레일과 롯데관광개발의 갈등이 격해지면서 코레일이 개발사업의 지연에 대한 책임을 물어 롯데관광개발이 가진 시행사 최대주주 지위 박탈을 추진하고 나서겠다고 밝힌 상황이었다. 코레일측에서는 ‘초강수’를 두고 진행한 이사회였지만 한치앞을 볼 수 없는 정국이 됐다.

또 이사회를 열기까지 준비한 노력이 모두 수포로 돌아가기도 했다. 용산역세권개발은 지난 8월 23일 서부이촌동 주민보상계획안 PFV(Project Financing Vehicle)가 이사회 승인을 얻으며 재개 움직임이 보였다. 이후 8월 17일 코레일 제안으로 자본금 증액을 기존 1.4조원에서 3조원으로 증액하는 정관 개정안 PFV 이사회가 통과됐다.

하지만 PFV 주주총회에서 수권자본금 증액하는 정관개정이 9월 10일 최종 부결됐다. 롯데관광개발, 푸르덴셜생명, 금호산업, 우리은행이 반대표를 던져 특별결의 요건을 충족하지 못했기 때문이다.

이후 지난 9월 17일 AMC 구조개편과 시공권 배분을 안건으로 한 PFV 이사회가 무산됐으며 지난 10월 19일 열린 12, 13차 PFV 이사회는 삼성물산, 삼성SDS, KB자산, 미래에셋 이사 4명 불참으로 역시 무산됐다.

코레일 AMC 지분 인수 <왜>

코레일은 지난 10월 19일 무사된 이사회 안건에 롯데관광개발이 보유하고 있는 AMC 지분 45.1%를 인수할 계획이었다. 하루 17억씩 손실이 나는 용산역세권개발을 대신 나서서 책임을 져야 했기 때문이다.

1, 2대 주주가 마찰을 빚고 결론이 나는 일 없자 코레일이 나섰다. 이사회를 통해 지분을 확보, 앞장서서 용산국제업무지구 개발을 정상화에 올려놓겠다는 것이다. 롯데관광개발이 가진 AMC 지분(70.1%) 중 옛 삼성물산 지분인 45.1%를 인수, 경영권 인수 추진에 나선 이유가 바로 이 때문이다.

과거 용산역세권개발의 대주주였던 삼성물산이 2010년 경영권을 포기하고 내놓은 이 지분은 삼성물산을 대신할 건설 주관사 등이 나타날 때까지 롯데관광개발이 잠정 보유하기로 합의해 언제든지 찾아올 수 있는 몫이기도 하다.

개발사업의 최대 주주라면 외부 자본을 유치, 용산역세권 개발 사업의 정상화에 나서야 하는데 롯데관광개발은 정작 개발사업의 최대 주주면서도 외부 자본을 한건도 유치하지 못했다. 반면 시공권을 연계한 전환사채 발행과 외부투자자 유치에만 집중하고 있어 코레일의 속이 타고 있다는 것이다.

이와 관련, 삼성물산측은 <파이낸셜투데이>와 통화에서 “용산 개발권은 부동산 경기침체가 가장 큰 원인이다. 부동산 가격이 추락하면서 사업성이 없어졌고 손해를 보면서 이 개발 사업을 추진하기에는 리스크가 컸다”며 “그렇기 때문에 2010년 당시에도 포기하게 됐고 롯데 관광측에서 인수하게 됐다. 회사 측은 어쩔 수 없는 선택이었다”고 설명했다.

그러면서 “최근의 롯데관광개발과 코레일과의 싸움은 결국 롯데관광측이 2대 주주로써의 역할을 감당하고 책임져야 할 부분을 져야 하는 데 그렇지 못해서 생긴 일이다”며 “이 사업을 계속 끌고 가자니 자금이 필요한데 주력 사업체인 코레일과 롯데관광이 자금 조달과 관련해 책임 져야 하고 회원사측에 납득시켜야 한다. 그런데 이 부분이 재대로 합의되지 않은 채 회원사들과 이사들에게 자금 계획을 마련하라고 하면 누가 하겠는 가”고 반문했다.

특히 “롯데관광측은 개발 완료 되면 많은 부분에 대한 권리를 행사 할 수 있음에도 불구하고 사업 초기에 들어갈 자금에 대한 역할을 해야 하고 코레일측도 다른 회원사들과 이 부분을 설득해야 할 것”이라고 덧붙였다.

특히 ‘잘해보자’며 합의 후 지난 9월 17일 열린 주주총회에서는 수권자본금 1조6000억원 증액안이 롯데관광개발주도로 부결되면서 양측 간의 골이 깊어졌다는 것이 업계의 평가다.

코레일 관계자는 당시 “롯데관광개발은 실현 불가능한 사업계획을 고집하고 있다”며 “2차 CB 인수 불참, 수권자본증액 반대 등 일방적인 태도로 취하고 있어 전체적인 사업 중단이 예상된다”고 주장했다.

결국 코레일은 “공공기관으로서 국민의 재산보호를 롯데관광개발 주도의 사업추진을 더 이상 묵과할 수 없다”며 “이에 코레일은 AMC 지분인수 후 신규 주관사 영입, 신규 주관사와 실현가능한 사업계획 수립을 추진한 후 외부투자자 유치와 금융기관의 투자, 선매각유도를 이끌어 낼 것”이라고 강조했다.

반면 롯데관광측에서는 공기업이 최대 주주가 되면 공정거래법에 따라 드림허브 또한 계열사에 편입돼 각종 제약이 뒤따르며 민간의 자율성과 효율성이 사라진다며 반대하고 있다.

이와 관련 롯데관광개발 관계자는 <파이낸셜투데이>와의 통화에서 “용산역세권개발 업무는 고위급 임원 등이 관계하는 것으로 알고 있다”며 “실제로는 롯데관광개발에서 대답해줄 수 있는 부분은 없다”고 말을 아꼈다.

자금 조달 방식, 사업권 놓고 줄다리기?

업계에서는 용산역세권 개발이 난항을 빚는 이유에 대해 1, 2대 주주인 코레일과 롯데관광개발측이 이견을 보이기 때문이라고 지적한다.

롯데관광개발은 코레일 부지와 서부이촌동의 통합일괄개발을 주장하고 있다. 반면 코레일은 사업성이 좋은 부지부터 먼저 개발하는 단계적 개발 방안을 주장하고 있다.

사업 자금 확보에 있어서 롯데관광개발은 2500억원의 전환사채 발행 후 5조6000억원의 분양(매각)매출 채권을 유동화하자고 주장하고 있다.

반면 코레일은 1조원 증자에 이어 제3자 공모도 필요하다고 맞서고 있다. 코레일은 무엇보다 현재의 부동산 경기 침체로 대규모 분양이 어렵다는 상황으로 파악하고 있다. 유례없는 부동산 경기 불황으로 내로라하는 건설사들까지 줄도산 하는 상황 속에서 통합 개발 자체가 불가능하다는 판단에서다.

코레일 관계자는 <파이낸셜투데이>와의 통화에서 “현재의 부동산 경기 상황을 고려했을 때 연면적 114만명 규모의 통합일괄개발 방식은 자금을 실질적으로 조달할 가능성이 매우 희박해 보인다”며 “특히 서부이촌동 사유지 보상재원 마련 없이 추진될 경우 보상비 조달이 어려워져 결국 사업중단 사태가 발생할 가능성이 커진다”는 현실적인 이유를 들었다.

롯데관광, “코레일이 주총이 승인한 사업계획 무시해”
사업 좌초 시 30개 출자사들의 1조 자본금 ‘허공 속’

더욱이 용산국제업무지구 개발 계획은 2007년 수립 이후 한 차례도 변경되지 않아 지금과 같은 부동산 경기가 반영되지 않았다는 점에서 우려하고 있다.

이후 코레일측에서 사업계획 변경을 요구할 때 마다 롯데관광개발은 기존 2016년 개발된 용산 역세권 개발이 향후 3년 이상 지연되게 되므로 주민들의 사업 동의서를 다시 받아야 한다는 이유로 반대한 것으로 전해졌다.

또한 “단계적 개발을 추진하려면 서울시에 실시계획인가를 다시 받아야 하고 기존 설계도 바꿔야 해 사업 일정이 지연되고 토지분납이자 등 사업비가 2조원 이상 늘어나게 돼 사업수지도 맞지 않는다”는 입장이다.

56만평 부지에 상업시설만 32만평?

용산국제업무지구는 또 과다한 상업시설로도 구설수에 오르고 있다. 용산국제업무지구는 용산철도정비창 부지 44만2000㎡와 서부이촌동 지역 12만4000㎡를 합친 총 56만6000㎡ 부지에 건설된다.

이중 상업시설은 32만평, 업무시설은 42만평이다. 전국 각지에 백화점과 아울렛, 마트 등을 가지고 있는 롯데쇼핑의 면적이 31만평, 신세계백화점이 11만평, 코엑스몰이 6만평임을 고려할 때 용산사업 1개 지구 내 32만평이 지나치게 넓다는 것이다.

이는 일괄분양 시 물량 과다에 따른 공급 과잉이 발생해 미분양을 초래할 가능성이 크다. 유통업계 관계자는 “대규모 상업시설 매각의 경우 할인 매각을 할 수 밖에 없다. 평당 분양가가 4000만원으로 책정한 것은 현실성이 없으며 분양가가 하향조정될 필요성이 있다”고 조언했다.

이어 “서울 강남, 여의도 등의 상권이 수십년에 걸쳐 활성화돼 현재의 매매가가 형성됐음을 봤을 때 아직 상권 형성이 이뤄지지 않은 용산국제업무지구가 그와 같은 가격을 받을 수 있을지 의문”이라고 말했다.

사업 좌초되면 후폭풍 커

용산역세권 개발 계획이 좌초될 경우 전문가들은 사회, 경제적 후폭풍이 커질 것으로 분석하고 있다. 2007년부터 개발을 기다려온 2200여 서부이촌동 주민에게 보상비 지급 곤란 사태가 발생할 수 있고 입주할 신규 아파트마저 제공이 불가능해져 대규모 민원이 발생할 가능성이 크다. 또 사업 중단에 따른 용산지역의 부동산 가격 붕괴로 부동산담보대출로 취득한 소유주의 경우 하우스푸어로 전락할 가능성이 커진다.

문제는 서부이촌동 주민 보상 문제 뿐만이 아니다. 당장 사업이 좌초되면 30개 출자사들이 낸 1조원들의 자본금이 허공으로 사라진다.

부동산 경기가 불투명하다는 점도 큰 우려사항이다. 용산역세권개발이 오피스, 아파트를 지어 팔아야 수익이 남는 구조인데, 분양성이 밝지 않다는 이유에서다.

건설업계 관계자는 “건설경기가 둔화되고 연일 건설사가 부도가 나는 상황에서 갑자기 부동산 시장이 좋아질 가능성은 극히 드물다”며 “부동산 경기가 활성화됐다면 이러한 긴박한 상황까지 올 수 없었겠지만 지금의 부동산 경기 속에서는 한치 앞을 보기 어렵다”고 분석했다.

또 다른 업계 관계자는 “업계에서는 자금력이 부족한 롯데관광이 손해를 보기 싫어서 그런 것이 아니냐는 의혹도 일고 있다”며 “이번 사업의 관건은 롯데관광 김 회장의 선택이 남았다. 자금 동원 계획과 사업 변경 등을 코레일과 합의해야 이 개발계획이 실행 될 것”이라고 꼬집었다.

단군 이래 최대의 개발 사업이 ‘위기’를 맞고 있다. 30개가 넘는 출자사, 유례없는 부동산 시장 위축, 정부 측에 ‘키’를 뺏기고 싶지 않은 롯데관광개발, 공공기관으로써 반드시 사업을 성공해내야 하는 코레일 등 용산역세권 개발을 둘러싼 행보가 한치 앞을 내다보기 힘들게 됐다.