홍남기 장관 “주택시장 안정에 대한 정부 의지 확고”
주택 투기수요 근본적 차단과 주택공급의 지속적 확대
주택시장을 거주목적의 실수요 중심으로 개편
상한제 적용지역, 서울 13개구에 과천·하남·광명 13개 추가... 성북구 등 5개구 37개동까지
정부가 과도한 주택가격 상승을 잡기 위한 칼을 꺼내 들었다.
홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 16일 정부서울청사에서 열린 주택시장 안정화 방안관계부처 합동 브리핑에서 ‘주택시장 안정화 방안’을 발표했다. 이번 발표는 시가 9억원 초과 주택에 적용하는 주택담보대출비율(LTV)과 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 강화, 분양가 상한제 적용지역의 확대와 주택 보유부담 강화 및 양도소득세 제도 보완 등을 골자로 하고 있다.
홍 부총리는 “주택 가격은 작년 9.13 대책 이후 전국적으로 안정세를 유지해 왔으나, 최근 서울 등 일부 지역에서 국지적 과열현상이 재현되고 있다”며, “과열의 중심에는 투기적 성격이 강한 일부 지역의 고가주택 거래가 자리잡고 있다”고 말했다.
홍 부총리가 발표한 바에 따르면 강남권의 9억 초과 고가주택 거래 비중은 연초 20% 중반에 머물렀으나, 가격이 상승 전환한 7월 이후 50%를 넘나들고 있다. 특히 강남권을 중심으로 서울의 갭투자 비중은 꾸준히 증가해 60% 수준에 육박하고 있는 상황이다.
이는 저금리로 인한 낮은 금융비용 등으로 주택보유에 따른 기회비용은 크지 않은 반면, 가격 상승에 다른 시세차익 기대가 강하게 작용하여 갭투자, 전세대출 등 금융 레버리지를 적극 활용하여 투기적 매수에 나서고 있기 때문으로 보인다.
이 과정에서 편법, 불법 증여 및 대출규제 우회 등 이상 거래도 상당수 확인되고 있다.
홍 부총리는 “과도한 주택가격 상승은 무주택자, 실수요자의 내 집 마련 기회를 빼앗고, 상대적 박탈감을 유발하는 등 사회적 통합마저 저해한다”라며, “국민 경제의 사회적 통합을 위해서도 주택시장 안정은 필수적, 정부는 이러한 엄중한 인식을 바탕으로 ‘주택시장 안정화 방안’을 마련했다”라고 전했다.
이번 ‘주택시장 안정화 방안’은 크게 ▲투기적 대출수요 규제 강화 ▲주택 보유부담 강화 및 양도소득세 제도 보완 ▲투명하고 공정한 거래 질서 확립 ▲실수요자를 위한 공급 확대로 나뉜다.
◆ ‘투기적 대출수요 규제 강화’ 주택담보대출 LTV한도 40%→20%로 대폭 축소
이번 정책으로 시가 9억원 초과 주택에 대한 담보대출 LTV가 추가로 강화된다. 가계 및 개인사업자, 법인 등 모든 차주의 투기지역, 투기과열지구 주택담보대출에 대하여 시가 9억원 기준으로 주택가격 구간별 LTV 규제비율을 차등적용하는 것이다.
9억원 이상 가구의 경우 LTV가 현행 40%에서 20% 적용으로 변경된다. 예를 들어 주택가격 14억원 주택의 매입 시 주택담보대출 한도는 기존 5억6000만원에서 4억6000만원으로 낮아진다.
여기에 모든 차주에 대하여 투기지역, 투기과열지구의 초고가 아파트(시가 15억원 초과)를 담보로한 주택구입용 주택담보대출은 금지된다.
현재 금융회사별로 관리되고 있는 DSR 규제는 개별 차주단위로 모든 대출을 통합관리 하는 등의 방안을 통해 규제를 우회해 대출을 받지 못하도록 한다. 주택담보대출을 받기 위한 요건인 기존 주택 처분기간은 2년에서 1년으로 단축하고, 1년 내 신규주택으로의 전입의무를 추가하는 등 실수요자 요건 또한 보다 엄격하게 적용한다.
전세대출을 이용한 이른바 ‘갭투자’를 방지하기 위한 방안도 내놓았다. 정부는 전세자금 대출 후 시가 9억원 초과주택을 구입하거나 2주택 이상을 보유하게 되는 경우에는 전세대출을 즉시 회수할 방침이다.
적용 시기는 보증기과 내규개정 시행일 이후 전세대출 신규 실행분부터 적용된다.
◆ ‘종부세율 최대 0.3% 인상’ 주택 보유부담 강화 및 양도소득세 제도 보완
종합부동산세 세율(이하 종부세)의 경우 고가 1주택자에 대해서는 0.1~0.3%p, 3주택 이상자와 조정대상지역 2주택자에 대해서는 0.2~0.8%p를 추가 인상한다. 조정대상지역 2주택자의 세부담 상한도 3주택 이상자와 동일하게 기존 200%에서 300%로 확대한다.
고가주택에 대한 공시가격은 대폭 현실화해 시가 30억원 이상 아파트에 대해서는 내년도 공시가격 현실화율을 80% 수준까지 상향조정한다. 단, 1주택 고령자에 대한 공제율은 인상하여 실수요자의 종부세 부담이 가중되지 않도록 하고, 전액 부동산교부세로 지방에 배분되는 종부세의 세수 증가분을 서민 주거복지 재원으로 적극 활용하는 방안도 검토 중이다.
이와 함께 실거주 하지 않는 주택의 양도차익에 대한 과세도 강화해 나간다.
양도세 장기보유특별 공제는 거주기간 요건을 추가하여 실거주자가 아닌 경우의 공제율을 제한하고, 일시적 2주택 양도세 비과세 요건 중 기존 주택 처분기간을 2년에서 1년으로 단축하고 신규 구입주택으로의 1년 내 전입요건을 추가한다.
임대등록주택에 대해서는 거중요건 2년을 충족하는 경우에 한하여 양도세 비과세 혜택을 부여하며, 다주택자 양도세 중과시 분양권도 주택수에 포함하고, 주택 단기양도 중과세율을 인상할 계획이다.
다만, 시장 내 매물이 확대되도록 다주택자가 10년 이상 장기 보유한 주택을 매각할 경우, 양도세 중과를 2020년 6월 말까지 한시적으로 배제한다.
◆ 개별거래 대한 강력한 조사 실시, 불법 및 우회행위 원천 차단
정부는 투명하고 공정한 거래 질서 확립을 위해 민간택지 분양가 상한제 적용지역 확대 및 시장 거래 질서 조사체계 강화, 공정한 청약질서 확립, 임대등록 제도 보완 등을 실시한다. 이를 통해 시장질서를 교란하는 불법 및 우회행위를 원천 차단한다는 방침이다.
우선 정비사업 단지의 고분양가 책정으로 인한 시장 불안요인이 발생하지 않도록 민간택지 분양가상한제 적용지역을 대폭 확대한다.
집값 상승을 선도한 강남구 등 ▲서울 13개구(강남, 서초, 송파, 강동, 영등포, 마포, 성동, 동작, 양천, 용산, 중구, 광진, 서대문)와 ▲과천(별양, 부림, 원문, 주암, 중앙)·하남(창우, 신장, 덕풍, 풍산)·광명(광명, 소하, 철산, 하안)의 13개동 ▲서울의 5개구(강서, 노원, 동대문, 성북, 은평) 37개동 등 정비사업 이슈가 있는 곳까지 추가 지정한다.
고가주택 구입에 대해서는 자금출처를 전수 조사하고 국토교통부에 실거래가 상설조사팀을 신설하여 특별 사법경찰관을 전면 배치하는 등 주택거래 허가에 버금가는 수준으로 촘촘히 조사할 계획이다.
또한 공정한 청약질서 확립을 위해 불법전매 등 적발 시 청약금지 기간을 10년으로 확대하고 청약당첨 거주요건 및 재당첨 제한도 강화한다. 임대사업자 관리에 있어서는 합동점검과 함께 등록요건 및 사업자 의무도 강화하며, 임대등록 시 종부세·양도세와 마찬가지로 취득세·재산세도 공시가격 기준 수도권 6억원, 지방 3억원 초과 주택은 혜택을 제한할 방침이다.
◆ 도심 내 주택공급 방식 다양화로 ‘실수요 중심의 공급 확대’
마지막으로 실수요자를 위한 도심내 주택공급도 방식을 다양화해 속도를 더 낼 계획이다.
수도권 30만호 공급계획의 조속한 추진을 위해 지구지정 및 지구계획 수립 절차를 신속히 진행하고, 서울 도심 내 부지 4만호는 패스트트랙 적용을 통해 사업승인을 최대한 앞당긴다.
또 관리처분인가를 받은 정비사업 단지들이 최대한 분양가상한제 적용유예를 받을 수 있도록 신속한 사업추진을 적극 지원하고, 서울의 가로주택정비사업 활성화를 위해 공공성 요건 충족 시에는 사업시행 면적을 1만→2만㎡로 확대, 분양가상한제 적용도 제외되도록 한다.
서울의 준공업지역 내 주택공급에 있어서는 산업, 주거 복합건축을 확대하고 주거용 오피스텔도 함께 공급하는 등 제도개선이 획기적으로 이뤄질 수 있도록 할 계획이다.
정부는 이번 ‘주택시장 안정화 방안’이 즉시 효과를 낼 수 있도록 정부 차원의 조치인 금융감독 규정, 세법 시행령 등은 조속히 완료하고 종부세법 등 법률 개정사항은 최대한 신속히 처리할 방침이다.
홍 부총리는 “대책 발표 이후에도 시장 상황을 엄중히 모니터링하며 필요한 경우 내년 상반기 중 주택의 수요와 공급 양측면에 걸쳐 추가적인 종합대책을 마련하겠다”며, “시장안정을 위해 필요하다면 세제, 대출규제 및 주택거래와 공급 전반에 걸친 강력한 대책을 주저없이 시행하겠다”고 밝혔다.
파이낸셜투데이 정진성 기자