“규제지역 주택거래 뚝…일부 완화규제 적용, 부동산대책에 효과적”
“규제지역 주택거래 뚝…일부 완화규제 적용, 부동산대책에 효과적”
  • 배수람 기자
  • 승인 2019.10.10 17:23
  • 댓글 0
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올 상반기 주택매매거래지수 0.63, 예년 평균 대비 거래 반토막
규제로 인한 서울 아파트가격 안정화 효과 미미, 지방침체 가속화 부작용
신진입수요 및 실수요 기반 거래 정상화 위한 중단기 정책방향 재설계 필요
주택매매거래지수 관련 설명 중인 권영선 주택산업연구원 책임연구원. 사진=배수람 기자
주택매매거래지수 관련 설명 중인 권영선 주택산업연구원 책임연구원. 사진=배수람 기자

집값 안정을 위한 정부의 규제가 계속되는 가운데 최근 주택거래 진단 및 거래 활성화를 위한 정책과제 등을 고민하는 토론의 장이 마련됐다.

10일 주택산업연구원과 한국주택협회는 건설회관 중회의실에서 ‘주택거래 활성화를 위한 청책대안 모색 세미나’를 공동 개최했다. 이날 권영선 주산연 책임연구원과 김덕례 선임연구위원이 각각 주제발표에 나섰다.

권영선 책임연구원은 “현재 주택거래시장은 전국적인 침체상황으로 금융위기 이후 최저 수준이다. 서울, 경기, 부산 등의 규제지역과 강원, 경남 등의 지방거래시장의 침체수준은 심각하다”며 “이처럼 거래감소에 대한 우려가 심화되고 있음에도 실제 거래가 어느 수준에서 이뤄지고 있는지 진단할 수 있는 지표는 전무하다”고 지적했다.

주산연은 거래가 수요·공급·가격 등과 함께 주택시장을 진단하는 데 중요한 요소라고 판단했다. 단순한 규모나 증감율이 아닌 거래시장 상황을 파악할 수 있기 때문이다. 이에 주택매매거래지수(HSTI)를 개발해 지역별 거래시장을 진단, 시사점을 도출했다. HSTI는 기준값 대비 당해연도(반기) 거래량과 거래율을 고려해 재산출한 값으로 1을 기준으로 미만인 경우 침체기, 1을 초과할 경우 거래 활황기로 해석한다.

올 상반기 HSTI 지수는 0.63으로 기준선을 크게 하회하고 있으며 특히 ▲서울 0.53 ▲부산 0.47 ▲울산 0.47 ▲경남 0.54등의 거래침체가 두드러지는 것으로 파악됐다. 현재의 거래침체 현상은 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역 등 규제지역을 중심으로 심화되는 양상을 보인다.

전국 261개 시군구 중 44개 규제지역이 차지하는 비중은 16.9%에 불과하나 주택수 규모에서는 30%, 거래량 규모에서는 25%를 차지해 규제지역의 침체는 전체 시장에 상당히 큰 영향을 미칠 수 있다고 권 책임연구원은 설명했다. 지난해부터 올해 서울 강남권과 도심권, 경기 신도시 지역에서 증여거래가 급증하는 현상은 매매거래 일부가 증여거래로 전이되는 풍선효과로 볼 수 있다.

주택거래 활성화 방안에 대해 설명 중인 김덕례 주택산업연구윈 선임연구위원. 사진=배수람 기자
주택거래 활성화 방안에 대해 설명 중인 김덕례 주택산업연구윈 선임연구위원. 사진=배수람 기자

권 책임연구원은 “현재와 같은 정책기조가 이어진다면 거래감소 현상은 지속될 것이다”라고 전망하면서 “서울과 경기 일부 지역의 가격 상승세를 근거로 민간택지 분양가상한제 도입 등 추가규제를 정부가 준비 중이지만 거래가 없는 가격 상승은 견조한 시장회복이라고 보기 어렵다”고 설명했다. 그러면서 서울·경기 일부 지역 가격 상승세를 근거로 한 규제확대 정책의 재검토와 지방 규제지역 지정에 대한 재검토가 필요하다고 제안했다.

이어 김덕례 선임연구위원은 “규제강화로 거래가 급격히 줄어들고 있으며 서울 주택시장 변동성 및 불확실성이 확대되고 있다”며 “대내외적인 경제 상황이 어려워지고 있는데 서울 주택가격만 계속 오르는 것은 어렵다”고 말문을 열었다. 그는 과도한 규제를 완화해서 거래가 정상화돼 자유로운 주거이동이 보장돼야 주거안정도 기대할 수 있다고 주장했다.

정부는 주택시장의 안정적 관리를 위해 투기수요를 근절하고 실수요자를 보호, 내 집 마련 부담을 완화하기 위한 정책을 추진하고 있다. 대출규제 결과 주담대는 소폭 감소했으나 대출수요와 매매수요가 최근 증가하면서 현금부자 중심으로 거래시장이 재편되는 양상을 보이고 있다. 주택구입능력이 떨어지는 1주택자 등 수요자의 주거이동 제약이 불가피해 거래가 감소하는 모습이다.

김덕례 선임연구위원은 “무엇보다 거래감소는 지방세수와 밀접한 관련이 있다”며 “주택시장 규제강화로 거래감소 및 지방세수 감소가 불가피해 지역경제 어려움은 더 커질 것으로 전망된다. 전국 미분양의 83%가 지방에 있을 뿐만 아니라 준공후 미분양과 미입주 위험이 크게 증가하고 있어 강원도, 경상도 지역을 중심으로 하는 지역주택시장 어려움이 크다”고 말했다.

주산연에 따르면 최근 주택시장 호황으로 2014년 이후 지방세 신장률은 GDP성장률보다 높았다. 지방세수의 16.6%가 주택관련 세수로 2017년 기준 지방세 80조4000억원 중 주택관련 세수가 13조4000억원에 이르는 것으로 추정된다.

주택거래 활성화를 위해서는 지방시장 침체와 1주택자의 주거이동 제약으로 나타나는 시장 이상 흐름을 정상화할 수 있는 제도점검이 필요하다는 지적이다.

김덕례 선임연구위원은 이를 위해 ▲시장을 고려한 정책대상 및 정책수단 재설계 ▲지역특성을 고려한 주택규제 개선 및 정책 추진 ▲지속가능한 주택공급 환경 조성을 제안했다. 세부적으로는 광의적 실수요자 재정의, 규제지역의 LTV 상향 조정 및 중도금·잔금대출 규제 완화, 거래세(취득세·양도세) 인하, 지방 조정대상지역 해제 또는 대출규제 완화, 지역주택산업 위기극복 지원책 마련 등이 언급됐다.

아울러 김 선임연구위원은 서울 주택시장 안정화를 위해서는 노후아파트를 개선할 수 있는 재건축·재개발 등 정비사업 정상화가 중요하다고 강조했다.

파이낸셜투데이 배수람 기자


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