서울 집값 잡는 사이 지방선 ‘곡소리’…“일부 완화규제 필요”
서울 집값 잡는 사이 지방선 ‘곡소리’…“일부 완화규제 필요”
  • 배수람 기자
  • 승인 2019.10.08 16:47
  • 댓글 0
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서울 아파트값 11.5% 상승하는 동안 오산·평택·안산 등 2.1% 하락
경남·북, 충북 아파트 실거래가 최고점比 20% 이상 ‘뚝’
사진=배수람 기자
사진=배수람 기자

서울과 수도권 중심 부동산정책 아래에서 지방 부동산시장 리스크가 빠르게 확대되고 있다. 이 때문에 지방 부동산시장 침체 수준을 완화할 수 있는 지방 맞춤형 정책이 병행돼야 한다는 지적이다.

한국건설산업연구원은 8일 건설회관 중회의실에서 ‘지역 부동산시장 리스크 진단 세미나’를 개최했다. 건산연이 지역과 현장에 기반 전국 지방 부동산 실태를 조사한 결과 수도권 외곽 부동산시장은 전국 평균 수준보다 더 어려운 것으로 확인됐다. 지방은 지역 경기 어려움과 주택경기 악화가 금융 리스크로 전이(연체율 상승, PF 부실 등)될 가능성이 확대되고 있어 미분양 관리지역을 중심으로 정책 지원이 필요하다는 지적이다.

경기·인천 주택시장은 2017년 이후 외곽에서부터 성장이 둔화하기 시작해 지난해 말부터 하락장 전환됐다. 시세를 기준으로 서울 아파트 가격이 2017년 1월~2019년 9월까지 11.5% 상승하는 동안 서해안권(오산시·평택시·안산시 등)은 2.1% 하락해 수도권 내 편차가 커졌다.

김성환 부연구위원은 “매매가 변화 양상은 둔감한 데 반해 전세가격은 탄력성 있게 반응하는 것으로 파악됐다”며 “서울 배후지역이다 보니 서울의 부동산정책 및 시장 분위기에 따라 지역적으로 변동하는 모습을 나타냈다”고 설명했다. 이어 “9·13대책 전까지는 매매가격 대비 전세가격 변동률이 비슷한 흐름을 가졌으나 이후에는 변동률 자체가 다른 움직임을 보였다. 이 같은 비동기화 현상이 어느 정도 이어질 지는 지켜봐야 하는 상황이라고 생각한다”고 덧붙였다.

건산연은 지역 경제 기반 약화와 서울 접근성이 수도권 주택가격의 편차 확대에 영향을 미친 것으로 분석했다. 2017년 1월~2019년 9월까지 지방보다 하락폭이 큰 지역은 ▲평택시(-7.6%) ▲오산시(-6.1%) ▲안성시(-5.5%) ▲안산시(-3.8%) 등으로 경기도 내 8600여세대의 미분양 주택 중 43.7%에 달하는 3700여 세대가 평택시·안성시 두 지역에 집중돼 있다. 이 때문에 향후 인근 지역인 화성 동탄2, 평택 고덕신도시 등에서 주택공급이 지속될 경우 하락세가 짙어질 우려가 있다는 판단이다.

김성환 부연구위원은 해결방안으로 “생활권 일치 여부 등 충분한 검토를 거친 후 필요한 곳에 대해서는 핀셋규제 ‘완화’를 통해 풍선효과를 막고 시설 및 자산 관리업을 활성화해 건물 가치를 극대화할 수 있는 PM/FM 활성화 제도도 마련돼야 하지 않나 생각한다”고 제언했다.

지방 주택시장 리스크는 더 두드러진다. 건산연은 지방 시·도를 중심으로 재고 주택가격 하락, 하락세 장기화, 미분양 적체 동시에 나타나고 있다고 경고했다.

지방 주택시장 리스크 관련 설명 중인 허윤경 한국건설산업연구원 실장. 사진=배수람 기자
지방 주택시장 리스크 관련 설명 중인 건산연 주택도시연구실장. 사진=배수람 기자

아파트 실거래가 기준으로 살펴보면 경북·경남·충북은 최고점 대비 20% 이상 하락했고, 울산·충남·강원·부산은 10% 이상 하락했다. 내림세도 지속되고 있다. 충북·경북·충남·경남은 40개월 이상, 제주·울산·부산·강원·전북은 20개월 이상 하락세가 이어지고 있다.

지방 중소도시 주택시장은 지역 경제 악화 여파를 직접적으로 받아 재고 주택가격 하락폭이 크다. 아파트 시세 기준 최고점 대비 ▲경남 거제시 -34.6% ▲창원시 의창구 -22.6% ▲울산 북구 -22.5% ▲경북 포항시 북구 -22.6% ▲충북 충주시 –17.7% ▲전북 군산시 17.2% 등이다.

부울경은 수도권 다음으로 큰 시장이나 단기간 리스크 해소 가능성 낮은 것으로 조사됐다. 건산연은 연체율도 전국 최고 수준이며 경남 신규시장 중심으로 금융리스크가 현실화되고 있는 것으로 판단했다. 충청권은 주택시장 리스크 해소 가능성이 크나 충·남북 지역의 가격 하락세가 장기로 이어지면서 지역 경기가 어려운 상황이다. 기타대출 증가, 연체율 상승 부담도 존재한다.

대경권은 대구와 경북의 차별화가 극심하다. 경북 중소도시의 대출구조, 펀더멘탈 고려하면 주택가격 하락, 미분양 적체가 장기화할 가능성 존재한다. 현재 준공 후 미분양도 가장 많이 적체된 지역으로 꼽힌다.

전라권은 상대적 우위 유지하고 있으며 물량 변동성도 낮은 편이다. 다만, 특정 지역(군산시 등)의 연체율이 높아 지역 경기 악화로 주택시장이 영향을 받을 가능성이 있다. 또한 매매가격 대비 전세비율이 높아 매매가격 하락 변동성에 취약한 구조적 특징을 지닌다. 제주는 아파트 외, 강원은 아파트 공급 증가가 지속되는 추세다. 주택 유형은 다르나 이에 따른 대출 증가 부담은 동일하다. 강원의 경우 미분양 증가세가 이어지고 있어 신규시장 리스크가 이어질 가능성도 남았다.

한편 어려운 지역 경기 상황과 주택경기 악화가 금융 리스크로 전이(연체율 상승, PF부실 등)될 가능성이 커지고 있다. 수도권은 주택담보대출 평균 LTV(2019년 2/4분기, 49.4%)는 하향 안정세지만, 지방은 주택가격 하락 등의 영향으로 오히려 평균 LTV가 상승(56.2%)하면서 리스크가 확대 중이다. 올들어 대부분의 지방 시도의 연체율이 올라갔는데 특히, 울산, 경남은 1.75%까지 상승했다.

신규시장의 금융상품은 사업 기간에 기만한 단기 만기구조로 기업의 재무능력이 낮을 때는 리스크 현실화가 빠르게 진행될 가능성이 존재한다. 4월 말 기준, 경남의 HUG 분양보증사고 금액은 2022억원으로 전국에서 가장 많다. 이에 대해 허윤경 주택도시연구실장은 “주택담보대출은 비교적 하향 안정세나 최근 2~3년간 비교적 고금리인 기타대출이 증가하면서 지방 가계대출의 질적 구조가 악화됐다”며 “신규시장의 공급자 금융 리스크도 확대되고 있다”고 분석했다.

금융리스크 현실화 가능성은 큰 미분양관리지역에 대한 대출 규제 완화, 환매조건부 미분양 매입 등 지원책이 필요해 보인다. 또한 재고주택시장에 대해서는 기존 주택소유자 대출 조정 프로그램 운영 검토가 필요하고, 리스크가 큰 지방시장에 대해서는 리스크 분담 차원에서 규제 완화가 있어야 한다.

건산연은 미분양관리지역에 대해서는 환매조건부 미분양 매입 등 신규 분양시장 리스크를 감소시킬 수 있는 방안을 모색해야 한다고 제언했다. 다주택자가 리스크를 분담해야 한다는 측면에서 주택도시보증공사의 보증 건수 제한 완화, 주택도시기금의 민간임대주택 매입자금대출 재개 등도 가능하다. 금리, 대출 기간 등 대출 조건 변경을 통한 기존 주택소유자 대출 조정 프로그램을 운영해 재고주택 안정화 지원 정책도 필요한 시점이다.

허 실장은 “모두가 서울 집값만 쳐다보는 사이, 주택시장 침체로 지방의 지역 경기, 지방의 가계, 기업 모두 어려운 상황이 장기화되고 있다”며 “지방의 어려움을 제대로 인식하고 금융리스크로 전이되기 전에 미분양관리지역에 대해서는 신속한 조치가 필요하다”고 강조했다.

파이낸셜투데이 배수람 기자


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