대한민국의 모든 토지는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령에 따라 정해져 있는 용도지역마다 건폐율, 용적률이 달라진다.
하지만 특이하게 1개 필지가 2가지 이상 용도지역에 혼합돼있는 지역이 있다. 이를 ‘노선상업지’라고 한다.
그렇다면 1개 필지가 일반상업지와 3종일반주거지역이 혼합돼있는 상황에서 건폐율과 용적률을 어떤 용도지역에 맞춰야 할까.
노선상업지에 위치한 건물은 원래 일반상업지인 부분에 건폐율 60%, 용적률 800%(서울시 기준), 3종일반주거지역에 건폐율 50%, 용적률 250%를 적용받아 건축됐다. 지금 흔하게 볼 수 있는 L자형 건물들을 떠올리면 된다.
하지만 이것이 도시의 미관을 저해한다는 이유로 관련법이 개정됐다. 개정된 법안은 2가지 용도지역 중 면적이 큰 용도지역을 따라 건축하면 된다고 명시했다.
예를 들어 아래와 같은 2개 필지가 있다고 보자. 이 규정에 따르면 A필지 같은 경우 상업지역이 더 넓다. 필지 전부를 건폐율 60%, 용적율 800%(서울시 기준)를 적용받아 건축할 수 있다.
반면 제3종일반주거지역이 더 넓은 B필지는 필지 전부를 건폐율 50%, 용적율 250%(서울시 기준)으로 적용받아 건축해야만 했다.
이러한 차이 때문에 노선상업지역에 위치한 필지들은 바로 옆에 붙어있는 필지라도 상업지비율이 50%를 넘느냐 안 넘느냐에 따라 가격이 천차만별로 달라졌다.
이에 정부는 형평성에 문제를 보았고 법안을 다시 개정하게 된다. 그래서 현재 시행하고 있는 법이 각각 비율에 맞춰 가중평균 해 용적률을 산정하는 것이다.
예를 들어 위 사진과 같은 2개 필지를 비교해본다면 A필지는 분홍색부분인 일반상업지 면적이 321㎡, 주황색부분인 3종일반주거지역 면적이 261㎡이다. 이를 계산해보면 일반상업지 2568㎡, 3종일반주거지역 652.5㎡ 등 총 3220.5㎡를 건축할 수 있다.
A필지는 총 대지면적인 582㎡로 환산해본다면 약 553% 용적률을 받을 수 있다. 이와 같이 계산하면 B필지는 약 309% 용적률을 적용받게 된다. 현행법으로 변경되면서 A필지 소유주는 예전보단 손해를 본 것이며 B필지 소유주는 이득을 본 것이다.
이처럼 상업지역이나 주거지역의 비율이 얼마인가에 따라 토지가격은 많은 차이를 나타낼 수 있다. 앞으로 투자 건물을 검토할 때 노선상업지역에 위치하고 있다면 현재 상업지와 주거지의 비율이 어느 정도 되는지 확인해 용적률을 살펴보는 것도 성공적인 빌딩투자의 한 방법이다.
육재복 에이트빌딩중개 팀장
파이낸셜투데이
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