“공시가격 결정 투명성 확보, 개념 재정립 및 독립성에 달렸다”
“공시가격 결정 투명성 확보, 개념 재정립 및 독립성에 달렸다”
  • 배수람 기자
  • 승인 2019.07.16 12:18
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한국감정평가학회, 공시제도 발전 방향 모색 토론회 개최
사진=배수람 기자
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부동산공시가격제도의 신뢰회복을 위한 발전적 방향을 모색하는 자리가 마련됐다. 부동산 공시가격은 각종 세금을 산정하는 기준이 됨에 따라 신뢰도와 공정성에 기반해야 한다는 목소리가 높다. 특히 최근 국내 최고가 주상복합단지로 꼽히는 ‘갤러리아포레’ 아파트 230가구의 공시가격이 일제히 하향조정 되면서 국민적 신뢰가 추락하는 모습이다.

16일 국회 의원회관에서는 한국감정평가학회가 이헌승 국회의원과 함께한 ‘공시제도 30년, 국민 신뢰도 향상을 위한 발전적 방향 모색’ 세미나가 개최됐다.

이날 축사를 맡은 나경원 자유한국당 원내대표는 “부동산 공시제도에 대해서는 제대로 손을 봐야 한다는 취지의 법안을 자유한국당에서 이미 발의한 적 있다”며 “(이번 세미나를 통해) 국민이 믿고 신뢰할 수 있는 공시제도 정착, 예측 가능한 시장을 만들 수 있길 바란다”고 말했다.

노태욱 한국감정평가학회 회장은 “지금까지 우리나라 부동산 공시제도는 장기간 불균형적인 이론적 시스템을 유지해 오면서 최근 여러 가지 사회문제까지 제기되고 있다. 이에 따라 공시제도 자체의 신뢰·공정성에 의문도 커지는 상황이다”며 “사회적 합의에 기반해 국민을 위한 새로운 공시제도 틀을 마련하기 위해 감정평가학회가 노력하겠다”고 축사했다.

발제를 맡은 전동흔 법무법인 율촌 상임고문은 무엇을 공시가격 기준으로 어떻게 정하는 것인가 여부가 주요 관점이라고 강조했다. 부동산 공시가격 결정은 행정처분에 해당하고 처분성이 인정되기 때문에 그 결정에 이의가 있을 경우 이에 대한 불복이 가능하고 권리구제제도가 필요하다는 견해다.

사진=배수람 기자
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전동훈 고문은 “공시가격은 시가를 반영해야 하나 시가 반영하는 데는 한계가 있는 산정구조를 가진다”며 “부동산 공시가격의 현실화율이 낮은 것은 높게, 높은 것은 낮게 차등인상할 때 형평성이 시정되며 시가를 어느 기준으로 할 것인지가 관건이다. 동일가격임에도 불구하고 달리 공시가격 현실화율을 적용해 결정하는 것은 공시가격 불형평을 초래하게 된다”고 말했다.

그는 공시가격 검증체계가 미비하다고 지적하며 통계적 분석은 공시가격 현실화가 되지 않은 상태에서 일부만을 보유세 과표로 적용하기 때문에 함정이 생길 수밖에 없다고 주장했다. 개별공시지가의 경우 전문가에 의한 제3자 검증절차가 마련돼 있는 반면 공동주택 공시가격의 경우 부동산공시법상 검증절차가 없다는 점도 신뢰를 떨어뜨리는 요인으로 작용한다.

그는 “부동산은 개별성이 강한 특성을 지니고 있어 표준부동산은 전문가에 의한 정확한 적정가격으로 중앙정부가 공시하고 개별부동산은 표준공시가격을 토대로 지자체가 임장활동을 통해 조사·산정하는 체계로 개선해 나가야 한다”고 제안했다.

이어 “공시가격의 급격한 조정은 조세저항의 요인이 되므로 점진적, 단계적 현실화를, 차등적 조정을 추진해야 한다”며 “전국적으로 공시가격 현실화율 평균치를 상향조정하면서 천차만별인 공시가격 현실화율을 평준화, 보유세 부담의 수평적·수직적 형평성을 제고해 나가야 한다”고 덧붙였다.

이밖에 전 고문은 감정평가사의 독립성 보장, 부동산가격 정보공개범위 확대, 부동산 소유자의 권리구제 강황 등을 방안으로 제시했다.

박성규 한국부동산연구원 연구위원은 “부동산가격공시에 관한 법률에서는 공시가격 목표를 적정 가격 형성, 조세·부담금 등의 형평성을 도모하기 위함이라고 명시하고 있다”고 말문을 열었다.

박 연구위원에 따르면 현행 공시가격이 가지는 가장 큰 문제점은 시장가치와 비교할 때 공시가격 수준이 지나치게 낮다는 점이다. 이 때문에 정부는 2003년 이후 ‘공시가격 현실화정책’을 통해 가격을 상향조정한 바 있으나 여전히 시가에 비해서는 낮은 수준에 머무르고 있다.

박 연구위원은 “공시가격 현실화율과 관련해 논란이 되는 것은 과연 정확한 현실화율을 알 수 있느냐는 것이다. 비교대상이 되는 실거래자료가 매년 달라지고 허위신고를 선별하는 것이 현실적으로 불가능하기 때문이다”며 “우선 정확한 현실화율을 파악하는 과제를 해결해야 한다”고 강조했다.

그는 또 “지난 10여년에 걸쳐 다소간 차이는 있으나 현실화 정책을 추진해 왔다. 그럼에도 현실화의 목표를 어느 수준으로 할지에 대한 결론은 내리지 못하는 모습이다. 이 때문에 목표 현실화율을 설정하는 것도 중요하다”고 덧붙였다.

다만 목표 현실화율을 적용하더라도 중앙 및 지방정부의 공시가격 인상 억제 압력이 작용할 수 있어 공시가격 담당자에 대한 독립성 보장도 수반돼야 한다고 박 연구위원은 주장했다.

현재 표준-개별방식인 토지와 단독주택은 가격균형을 ‘법률’과 ‘시행령’에 규정하는 반면 전수산정방식인 공동주택은 가격균형을 국토교통부 ‘훈령’에 규정하고 있다. 같은 공시가격 사이의 균형성 확보를 위해서 박 연구위원은 전문가를 통해 균형달성 여부에 대한 크로스체킹 시스템이 작동될 수 있도록 방안을 마련해야 한다고 제언했다.

아울러 개별주택, 용도혼합주택 등 서로 다른 공시가격 사이의 균형을 위해서는 용도혼합주택에 대한 개별공시지가 및 개별주택가격 검증시 상호비교를 통해 균형성을 확보해야 한다고 시사했다.

파이낸셜투데이 배수람 기자


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