[육재복의 부동산 돋보기] 주택건물 vs 근생건물
[육재복의 부동산 돋보기] 주택건물 vs 근생건물
  • 파이낸셜투데이
  • 승인 2019.06.05 10:49
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육재복 빌딩차트 팀장
육재복 빌딩차트 팀장

수익형건물은 크게 2가지로 나누어 볼 수 있다. 주택이 들어가 있는 경우와 근생업종, 사무실로만 되어있는 경우이다. 이 2가지는 모두 장단점이 존재한다.

첫 번째로 수익성을 볼 수 있다.

주택과 근생 업종의 임대료를 비교해보면 단일면적당 임대료는 주택이 높다. 또한 주택으로 되어있는 건물이 있는 지역이 대지평당금액이 저렴하다.

때문에 단일수익율로 비교해본다면 주택에 대한 수익율이 높다.

두 번째로 관리의 편리성을 볼 수 있다.

근생업종이 임차되어있는 건물은 대부분 권리금이 형성이 되어있다. 이는 공실 발생 우려가 적어진다는 것을 의미한다. 본인의 권리금의 회수를 위해서라도 후임임차인이 구해지기 전에는 건물을 비워 놓고 나가기가 힘들다.

권리금은 임대인과 임차인이 관계가 있는 것이 아니라 임차인과 임차인 관계에서 거래를 하기 때문이다.

하지만 주택의 경우 권리금 등이 형성되어있지 않기 때문에 만기가 된다면 공실이 발생하고 새로운 임차인을 구하는 기간이 필요하게 된다. 만약 현재 임차인이 나가기 전에 새로운 임차인을 찾지 못한다면 공실 기간이 발생하고 이는 임대인에게 그대로 손실로 다가오게 된다.

세 번째로 구입 시 발생할 수 있는 대출비율이 있다.

주택건물은 주택비율에 따라 대출비율이 달라지기는 하지만 기본적으로 서울 같은 경우 40%만 대출이 가능하다. 때문에 실질적으로 투자해야 되는 현금비율이 커지게 된다.

근생건물은 기본적으로 LTV나 DTI에 영향을 받지 않기 때문에 담보가액에 대비하여 대출을 받게 된다. 보통 총 매매가액에 50~60%정도를 받게 된다.

같은 금액에 건물을 매입하더라도 주택건물에 비하여 실질적으로 투자해야 되는 현금비율이 낮아지게 된다.

네 번째로 추후 재건축, 리모델링에 따른 명도문제가 있다.

주택건물은 기본적으로 권리금이 형성되어있지 않기 때문에 임차인 명도 시 만기나 만기 전이라도 적정한 이사비만 지급을 해준다면 임차인 명도에 큰 어려움은 없다.

하지만 근생건물 같은 경우 상가임대차보호법상 임차인에 대한 임대차갱신요구권이 10년이 인정되며 권리금도 인정을 해주고 있기 때문에 10년이 된 임차인이라도 명도에 대한 문제가 발생한다.

때문에 건물노후화나 자산가치증대를 위한 재건축이나 리모델링에 대해 어려움이 발생을 한다.

이와 비교해본다면 주택건물과 근생건물에 차이점은 수익성과 임차관리, 대출, 명도문제 등으로 볼 수가 있다.

주택건물은 수익성이 좋지만 임차관리에 대한 불편함과 공실이 발생했을 때 새로운 임차인을 구해야 하는 리스크와 그 기간 동안 발생하지 않는 임대료와 금융비용에 대한 손실부분이 있다.

또한 매입할 때 실질적으로 들어가야 되는 현금투자비율이 높고 명도에 대한 리스크는 적다.

근생건물은 주택건물에 비해 수익성과 추후 건물 가치증대를 위한 재건축이나 리모델링을 할 때 명도에 대한 리스크는 떨어지지만 매 입시 실질적으로 들어가야 되는 현금투자비율은 낮고 임대차관리가 주택건물에 비해 편하다는 장점이 있다.

이처럼 주택건물과 근생건물은 각각 장단점이 존재를 하고 있다.

내가 건물을 매입할 때 이 장단점을 비교하여 내가 어떤 리스크를 감당하는 것이 좋을지를 생각을 해보고 구입 결정을 하는 것이 좋다.

육재복 빌딩차트 팀장

파이낸셜투데이

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