[육재복의 부동산 돋보기] 수익형빌딩 매입할 때는 목표금액을 정해야 한다
[육재복의 부동산 돋보기] 수익형빌딩 매입할 때는 목표금액을 정해야 한다
  • 파이낸셜투데이
  • 승인 2019.05.31 11:49
  • 댓글 0
이 기사를 공유합니다

육재복 빌딩차트 팀장
육재복 빌딩차트 팀장

주식을 매입할 때는 ‘손절가격’과 ‘목표가격’이라는 것을 결정하고 매입을 하게 된다. 내가 얼마를 손해를 보면 그 주식을 매각할지, 얼마나 금액일 올랐을 때 이득을 보고 팔아야 할지를 정하고 매입을 하게 된다는 얘기다.

이처럼 투자를 할 때 어느 정도 손해를 보면 정리를 해야 할지, 얼마 정도에 이익을 보면 정리할지를 결정이 먼저다. 모든 사람은 이득을 보려 하며 손해는 최소화하고 싶기 때문이다.

빌딩을 매입할 때도 마찬가지다.

지금까지 빌딩 컨설턴트로 일을 하면서 건물의 시세가 내려가서 매입한 금액보다 손해를 보고 매각한 사례는 보지 못했다. 건물을 매입한 금액보다 저렴하게 매각하는 경우는 대부분 가족 간에 문제, 공유관계자와의 문제, 건물수입 외적인 다른 사업에서 발생한 손실 등 건물이 아닌 다른 곳에서 발생한 문제를 해결하기 위해서가 대부분이다.

그럼 빌딩을 매입할 때는 어떤 목표금액을 생각하고 매입 목적물을 결정해야 할까?

첫 번째는 투자 기간에 대한 생각이다.

건물을 매입할 때 평생 소유목적으로 매입하는 경우는 전혀 없지는 않지만 매우 드문 경우다.

대부분의 매입 희망자들은 건물을 매입하고 일정 기간 보유 후 시세차익을 보고 매각해 다시 재투자를 희망한다.

이때 결정해야 한 것은 ‘내가 얼마 동안 보유할 것인가’, ‘내가 그 기간 동안 어느 정도 차액을 보면 매각할 것인가’ 등이다.

대부분의 사람들은 얼마 정도 차액이 발생하면 건물을 매각 해야 겠다고 생각한다.

하지만 이때 대부분 간과하는 것이 양도세다. 나의 이득은 매각차액이 아닌 양도세를 납부하고 남는 금액이다.

보유 기간을 생각해야 하는 이유다. 보유 기간과 양도차액에 대해서 세금이 달라지기 때문이다. 양도세에는 장기보유특별공제가 있기 때문에 보유하는 기간이 길어질수록 받을 수 있는 세금혜택이 늘어나게 된다. 하지만 이를 위해 너무 오래 보유하고 있는 것도 바람직한 일은 아니다.

두 번째는 투자 기간 동안 받을 임대료를 생각해야 한다는 점이다.

건물에 투자를 해서 얻을 수 있는 이익에는 매각 후 ‘시세차익’과 보유하며 얻을 수 있는 ‘임대료’가 있다. 투자자는 투자 기간 동안 사용되는 금융비용과 소득세에 대한 부분을 제외한 순 임대료가 어느 정도 되는지 예상해야 한다. 또한 보유 기간 동안 임대료를 어느 정도 상승시킬 수 있는지를 계산해 보유 기간 동안 얻을 수 있는 순임대료 총액을 계산해야 한다.

세 번째는 임차인, 임대료 등의 구성에 대한 생각이다.

건물은 매입했고 해서 끝이 아니다. 매입한 건물의 현 상태는 전 소유주가 만들어 놓은 것이다. 원하는 목적에 맞는 변화가 있어야 하는 이유다.

건물이 노후됐다면 신축이나 리모델링을, 임차구성이 좋지 않다면 좀 더 퀄리티 있는 임차인으로 건물을 재구성해야 한다. 그래야 보유 기간 동안 임대료와, 재매각시 시세차익을 극대화할 수 있다.

네 번째는 금융비용을 얼마나 사용할 것인가다.

금융비용을 사용한다면 레버리지 효과가 난다는 것은 모두가 아는 상식이다. 하지만 현재 금리가 상승 가능성을 내포하고 있는 상태에서 무리하게 대출을 발생시킨다면 나중에 후폭풍을 맞을 수 있다. 다만 임대소득세에 대한 금융비용에 대한 경비처리는 매입 당시에 받은 대출이자만 가능하고 보유하면서 발생시키는 대출이자에 대해서는 안된다는 것을 참고해야 한다.

이처럼 빌딩을 매입하면서 결정해야 되는 사항은 까다롭고 많다. 돈에 관련된 것들이기 때문에 더욱 예민하다. ‘확실한’ 이유와 목표가 ‘확실한’ 투자처를 만든다는 점을 명심하자.

육재복 빌딩차트 팀장

파이낸셜투데이

www.ftoday.co.kr


댓글삭제
삭제한 댓글은 다시 복구할 수 없습니다.
그래도 삭제하시겠습니까?
댓글 0
댓글쓰기
계정을 선택하시면 로그인·계정인증을 통해
댓글을 남기실 수 있습니다.