[육재복의 부동산 돋보기] 매입 검토기간 1년을 넘어가면 안된다
[육재복의 부동산 돋보기] 매입 검토기간 1년을 넘어가면 안된다
  • 파이낸셜투데이
  • 승인 2019.05.22 10:51
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육재복 빌딩차트 팀장
육재복 빌딩차트 팀장

컨설턴트 일을 하다 보면 많은 매입희망자들은 만나게 된다. 매입을 이제 막 검토를 시작한 사람, 3개월정도가 지난 사람, 1년이 넘은 사람, 3년이 넘은 사람 등 건물 매입을 검토하는 기간들은 천차만별이다.

검토한 기간에 따라 고객들의 생각도 천차만별이다. 검토기간이 길면 길수록 부동산에 대하여 박사가 되어있다. 오래 검토한 만큼 많은 건물을 보고 접하기 때문이다.

하지만 건물매입을 검토한 기간과 좋은 물건을 살수 있는 거래는 정비례하지 않는다. 도리어 검토기간이 길수록 손해보는 거래를 할 확률이 높아진다. 검토기간이 1년 이내인 사람이 더 좋은 물건을 구입할 수 있는 확률은 올라가게 된다.

이는 검토기간이 길수록 하나에 건물을 검토할 때 고민은 더 깊어지고 지금까지 다른 건물들을 보았기 때문에 과거에 보았던 건물과 비교를 하게 된다.

수익형부동산 가격은 지금까지 큰 그래프로 살펴보면 우 상향하는 그래프를 형성하고 있다. 즉 시간이 지나면 지날수록 가격은 올라간다는 것을 잘 보여주는 그래프이다. 이는 당연한 이야기이다.

지역 개발이나 새로운 상권이 형성되어 가격이 상승하는 경우도 있지만 기본적으로 수익형부동산시장은 건물이라고 표현하지만 원칙적으로 땅을 매입하는 시장이다. 수요공급 원칙에 따라 공급(전체대지면적)은 절대값으로 정해져 있지만 수요는 계속 늘어나기 때문이다. 두번째 이유로는 물가는 계속 상승을 하기 때문에 시간이 지나면 지날수록 현물자산가치는 올라가고 화폐가치는 하락을 하게 되어있다. 따라서 부동산은 현물자산이기 때문에 가격이 상승한다고 볼 수 있다.

건물매입을 위해 오래 검토했던 사람은 예전부터 건물을 봐왔기 때문에 예전 금액과 현재 금액을 비교를 할 수밖에 없다. 따라서 현재 금액이 너무 비싸다고 느낄 수밖에 없다. 앞으로도 가격은 계속 변동이 될 것이며 상승할 것이라고는 이성적으로는 알고 있지만 감성적으로 혹시나 지금이 고점이 아닐까라는 불안감을 가지게 되어 확신을 같는데 더 시간이 걸린다.

건물을 매입할 때 신중하게 깊이 있게 검토를 해야 되는 것은 당연한 일이다.

하지만 가부간에 결단은 빠르게 해야 된다. 내가 이 건물을 매입을 할 것인지 안 할 것인지에 대한 결정이 빠르게 되어야 다음 스텝으로 넘어갈 수 있는 것이다.

내가 건물매입을 검토한다고 하면 최대 기간을 정하고 검토하는 것이 현명하다.

무작정 ‘내가 이 정도 자금이 있으니 이 정도 건물을 매입해야겠다’라는 막연한 생각은 현명한 투자법이 아니다.

부동산이라는 자산은 많은 비용이 들어가는 투자처이다. 분명하게 투자하려고 마음이 있다면 어떻게 투자를 해야 될지에 대한 확신이 있어야 한다.

내가 다른 투자처를 제외하고 이 자금을 수익형부동산에 투자하려고 하는지, 어떠한 형태로 투자를 할 것인지, 투자해서 어떻게 운영을 해 나가야하는 지에 대한 구체적인 방안이 있어야 한다.

건물을 매입할 때 기간이 1년 이상이 된다면 실제로 매입할 수 있는 확률은 떨어진다고 생각한다.

1년 정도 검토를 했다면 많은 매물에 대해 검토를 했을 뿐만 아니라 금액이 변동되는 것도 확인했을 것이다. 하지만 그때 본 A급 매물들은 이미 다른 투자자가 매입을 했을 것이다.

오른 걸 생각하면 또 지금 검토하는 건물들은 좋은 물건이 아닌 것처럼 느껴질 수 있다.

투자는 예전시장상황에 맞춰서 하는 것이 아니다. 그것은 이미 과거일 뿐이다.

투자는 미래를 보고 하는 것이다. 현시장상황에 맞추어 A급매물이라고 생각된다면 투자하는 것이 맞다.

육재복 빌딩차트 팀장

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