모든 유형의 건물을 매입하고자 검토할 때 모두 상권분석을 해야 하지만 수익형빌딩을 검토할 때에는 특히나 중요한 포인트가 상권분석이다. 상권 분석이라는 것은 주변 임대 현황, 소비인구, 주변 건물 등의 상태를 확인하는 것이다.
먼저, 주변임대현황을 파악할 때 중요한 것은 층별 임대 현황을 파악하는 것이다. 1층에는 어떤 임차인이 있는지, 지하에는 어떤 임차인이 등 각 층별 임차현황을 파악해야 한다.
어떠한 공통된 업종에 임차인이 주변에 있다는 것은 검토중인 건물이 공실이 발생을 하더라도 주변과 공통적인 업종이나 상호보안적 임차인이 들어올 가능성이 크다는 것을 의미한다.
수익형 건물을 매입한다는 것은 임대사업을 시작한다는 말이 된다. 이는 말그대로 새로운 사업을 시작한다는 말이다.
사업이란 누군가가 내 것을 소비를 해주어야 이득이 발생하는 것을 말한다. 때문에 내 건물에 임차돼 있는 임차인이 어떤 장사를 하면 좋을 것인가를 파악하는 것이 중요하다.
이는 소비인구 파악에서부터 시작한다.
우리가 상권분석에서 주변 인구를 파악할 때 크게 2가지로 분류해 볼 수 있는데 그것은 상주인구와 유동인구이다. 상주인구란 그 상권에서 거주를 하거나 직장생활을 하는 사람들을 말한다. 또한 유동인구는 그 지역에 상주하지는 않지만 필요에 의해 그 지역을 지나다니는 사람들을 말한다.
이 중 그 상권에서 소비를 하는 사람들을 소비인구라고 이야기한다.
임대인은 건물에 임차인을 구성할 때 그 지역에 소비인구 연령층, 소비패턴, 소비하는 금액 등을 철저하게 파악해 임차인을 구성하여야 한다. 이후 주변 소비인구가 질을 먼저 생각하는지, 양을 먼저 생각하는지, 어떤 상품을 원하는지도 파악을 하여야 한다.
말 그대로 같은 품목에 물품이라도 소비인구에 패턴에 따라 각 물품에 가격이 정해지게 된다.
예를 들어 직장인이 많은 오피스상권에서 파는 삼겹살과 대학생들이 많은 대학가상권에서 같은 금액에 삼겹살을 판다면 대학가 상권에 있는 소비인구인 대학생들은 금액이 부담스러워서 소비를 안 하려고 할 것이다.
이는 임차인이 수익을 얻지 못한다는 이야기며 임차인이 수익을 얻지 못한다면 임대인도 건물에 대한 임차료를 제대로 받지 못하여 제대로 된 수익을 발생할 수 없다는 이야기가 된다.
소비인구에 대한 패턴이 파악이 끝났다면 내 건물 주변 상권 뿐만 아니라 그 주변지역에 상권도 살펴보아야 한다. 우리 상권으로 유입이 될 수 있는 소비인구가 있는 지역인가, 아니면 우리 상권에 소비인구가 빠져나가게 되는 지역인가를 파악해야 한다.
그 다음 물건에 대한 세부내역을 확인하는 것이다.
주차장은 어떻게 되어있으며 엘리베이터 여부 등 주변 건물과 비교해보는 것이다.
이처럼 여러 관점에서 검토를 해봤을 때 검토 중인 건물이 내가 매입해야 하는 이유와 부합되는지 아니면 어디가 부족한지를 파악해 볼 수 있다.
육재복 빌딩차트 팀장
파이낸셜투데이
www.ftoday.co.kr