건물을 매입하게 되면 납부해야 하는 세금들이 생겨나게 된다.
이 세금들은 크게 3개 부분으로 나누어 볼 수 있다. 매입할 때 납부해야 하는 세금, 매입 후 보유함으로 인하여 납부해야하는 세금, 보유 후 매각할 때 납부해야 하는 세금 등이 있다.
첫번째로 매입 시 납부해야 하는 세금으로는 취득세가 있다.
취득세는 취득세, 농어촌특별세, 지방교육세를 합한 것을 취득세라고 통칭해 이야기한다.
과세표준은 매입 후 실거래가 신고한 금액이 과세표준이 되며 만약 무신고시 취득 당시 시가표준액을 기준으로 한다.
건물은 농지와 주택 외 부동산으로 구분되기 때문에 취득세 4%, 농어촌특별세 0.2%, 지방교육세 0.4%를 합해 총 4.6% 세금이 부과된다.
취등록세라고 이야기하는 사람도 있지만 취득세로 통합되었기 때문에 취득세가 올바른 표현이다.
두번째로는 보유하며 납부하여 되는 세금이 있다. 보유 시 납부하는 세금으로는 재산세, 종합부동산세, 종합소득세가 있다. 그중 재산세와 종합부동산세는 보유세라는 이름으로 더 많이 알려져 있다.
재산세는 토지, 주택, 상가 등을 소유하고 있는 사람이 내는 세금으로 매년 6월 1일 기준으로 사실상 소유하고 있는 자가 내는 세금이다.
때문에 실제거래에서는 ‘잔금일이 6월 1일 이전인가? 이후인가?’로 실제 재산세납부자를 나누어 볼 수 있다.
과세표준은 ‘시가표준액 x 공정시장비율’로 계산을 하게 된다. 이번 공시지가액 따른 이슈는 공시지가가 높아짐으로 인하여 시가표준액이 상승을 하기 때문에 실제 납부하는 재산세가 높아져서 이슈가 됐던 것이다.
납부 시기는 7월 16~31일, 9월 16~31일로 총 2번에 나눠 납부하게 된다.
7월에는 주택의 1/2, 상가, 사무실 등 건축물에 대한 과세이며 9월에는 주택의 1/2, 토지에 대한 과세이다. 만약 주택 분의 재산세가 10만원 미만이라면 전액 7월에 부과를 하게 된다.
다음 세금은 종합부동산세다. 종합부동산세는 6억이 넘는 주택(1세대 1주택자는 9억 이상)이나 5억이 넘는 토지소유자에 별도로 누진세를 부과하는 것이다.
토지는 종합합산토지와 별도합산토지로 나뉜다. 종합합산토지는 5억원 이상의 나대지, 잡종지, 중 그 위에 건물이 없는 토지를 이야기한다. 세율은 0.75~2%까지 구간별로 내게 된다.
별도합산토지는 토지 위에 상가나 사무실 같은 건물이 존재하는 토지를 말한다. 건물은 벤처기업 육성정책에 따른 경제적 활동을 위한 것으로 인정하기 때문에 건물에는 종합부동산세가 부과되지 않으며 그 부속토지에만 부과된다.
종합부동산세 부과대상인 별도합산토지는 총 합산액에 80억이 초과할 경우 부과된다. 세율은 0.5~0.7%까지 구간별로 세율이 존재한다.
종합부동산세도 재산세와 마찬가지로 매년 6월 1일을 기준으로 사실상 소유하고 있는 자가 내는 세금이다. 다만 재산세와 다르게 납부 시기는 12월 1~15일까지 총 15일이다.
마지막으로 종합소득세는 근로소득, 이자소득, 배당소득, 사업소득, 연금소득, 기타소득 등 여러가지 소득 항목에 따라 종합해 부과된다.
이중 부동산 보유로 나오는 세금은 임대사업자에 대한 사업소득이 된다. 이는 다른 소득들도 종합해 과세하는 세금이기 때문에 같은 임대료를 받더라도 세액은 많은 차이를 보일 수 있다.
세율은 6~42%까지 구간별로 세율이 존재한다.
마지막으로 많은 분들이 관심을 가지고 있는 매각할 때 내야하는 세금으로 양도소득세가 있다.
양도소득세는 매입할 때 취득가액과 매각할 때 매각차익에 대해 부과하는 세금이다. 세율은 6~42%인데 1년 미만으로 보유하고 있었다면 50% 세금이 부과된다.
다만 소득세이지만 종합소득세에 합산과세되지 않는 세금이다.
절세하는 방법은 장기보유특별공제를 이용하는 방법과 건물을 보유하고 있으면서 사용한 필요경비를 이용하는 방법이다. 장기보유특별공제는 3년 이상 보유하고 있으면 세금을 공제해주는 것이다. 3년부터 6%를 공제받을 수 있으며 최대 15년까지 보유하면 30%를 공제해준다. 다만 최대 15년까지 이기 때문에 20년을 보유하더라도 15년으로 기산해 30%까지 공제를 해준다.
필요비는 말 그대로 부동산을 가지고 있으면서 무조건적으로 사용했어야 하는 비용이다. 누수가 발생해 수리를 했거나 등을 교체하는 등의 비용은 필요비가 돼 경비 처리를 할 수 없다.
유익비란 부동산에 가치 증대를 위해 사용한 금액을 이야기한다. 리모델링이나 대수선, 엘리베이터가 없는 건물에 엘리베이터를 넣은 것 등 부동산에 가치 증대를 하는데 사용한 금액은 유익비로 경비 처리를 할 수 있다. 다만 세금계산서나 영수증 등 사용한 비용을 증명할 수 있는 서류가 필요하다. 이를 이용하면 매각차익을 줄일 수 있어 세금을 절세하는 효과가 있다.
지금까지 건물에 대한 세금들을 알아봤다. 이처럼 부동산을 매입해서 보유하고 매각할 때까지 나오는 세금을 잘 고민해 부동산에 투자한다면 좀 더 현명한 투자가 될 것이다.
육재복 빌딩차트 팀장
파이낸셜투데이
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