보증기관이 집주인 대신 전세금 돌려줘
주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI) 등 취급
가입요건 까다로워…세입자에 안전장치 못 돼 지적

사진=연합뉴스

역전세난 확산으로 집주인에게 전세보증금을 온전히 돌려받지 못할 것을 우려하는 세입자가 늘어나고 있다.

업계에서는 지난해 9·13 부동산 대책 이후 아파트 신규 분양 등 주택 공급이 늘면서 전세 공급물량이 함께 늘어난 탓에 세입자를 구하지 못하는 집주인들이 늘고 있기 때문으로 분석했다.

또 전셋값 하락으로 이전에 받았던 전세금보다 낮은 가격으로 세를 놔야 하는 집주인은 그 차액을 마련해 세입자에게 보증금을 돌려줘야 하지만 이를 마련하지 못한 집주인이 늘어나는 것도 한몫했다.

실제로 한국감정원에 따르면 전국 아파트의 전세금은 2017년 11월 이후 15개월 연속 하락한 것으로 나타났다.

세입자들의 피해를 줄이기 위한 방법으로는 전입신고를 하거나 확정일자를 받아두는 방법 등이 있다.

전입신고를 하는 이유는 제3자에게도 임차권을 주장할 수 있는 대항력을 취득할 수 있고 확정일자를 받는 이유는 우선변제권을 얻기 위해서다.

우선변제권이란 전세로 들어간 주택에 대해 경매 및 공매가 발생하더라도 우선순위에 따라 배당을 받을 수 있는 권리를 말한다. 즉 다른 채권자들보다 먼저 돈을 돌려받을 수 있는 권리다.

집주인의 동의 없이도 주민센터에서 신고가 가능하며 확정일자 효력은 다음날 익일 0시부터 발생한다.

또 다른 방법으로는 보험에 가입하는 방법을 고려해 볼 수 있다.

전세금 반환보증보험은 전세 계약이 끝났는데도 전세보증금을 돌려받지 못할 경우 보증기관이 집주인 대신 세입자에게 전세금을 돌려주는 보험이다.

주택도시보증공사(HUG)와 서울보증보험(SGI)에서 취급하며 세입자는 보증기관으로부터 돌려받은 보증금으로 이사를 가면되기 때문에 전세금을 떼일 걱정을 조금이라도 덜 수 있다.

역전세난과 맞물려 전세금 반환보증보험에 가입한 세입자들이 보상받는 경우는 지속적으로 증가하는 추세인 것으로 나타났다.

HUG의 ‘전세보증금 반환보증 사고율’ 자료에 따르면 2017년 33건이던 반환보증 사고는 지난해 372건으로 11배 이상 증가했다. 올해는 3월까지 216건을 기록한 것으로 나타났다.

전세보증금 반환사고의 사고율은 건수 기준으로 2017년 0.87%에 그쳤지만 지난해 1.59%로 높아진데 이어 올해 3월까지 2.56%를 기록하며 가파르게 상승하는 중이다.

또 SGI에 따르면 지난해 집주인 대신 세입자에게 전세보증금을 돌려준 액수는 815억원으로 집계돼 전년 324억원보다 2배 이상 늘어난 것으로 나타났다.

특히 지난해 119억원을 지급했던 12월과 138억원을 지급했던 올해 1월 등 대신 지급한 보증금이 두 달 연속 100억원을 넘어섰고 3개월 연속 증가세를 보였다.

전세금보증보험의 보험료는 전세금에 비하면 소액이지만 결코 저렴한 편은 아니다. 

보험료를 구하는 식을 살펴보면 ‘보증금액 × 보증료율 × 임대차 계약기간’으로 계산할 수 있다.

보증요율은 회사마다 차이를 보이는데 HUG가 아파트 연 0.128%, 기타주택 연 0.154%이며 SGI는 아파트 연 0.192%, 기타주택 연 0.218%다.

예를 들어 전세금이 3억원, 임차기간이 2년인 아파트라면 HUG의 경우 ‘3억 × 0.128% × 2년’으로 1년에 76만 8000원의 보험료를 내면 된다.

전세금보증보험도 인수조건이 있다. 이 때문에 모든 세입자가 가입이 가능한 것은 아니다.

전세금보증보험의 가입조건을 살펴보면 HUG의 전세보증금반환보증은 전세 계약기간 중 1/2이 지나기 전에 가입할 수 있고 SGI의 전세금보장신용보험은 계약기간 2년 중 10개월이 경과하기 전에 가입이 가능하다.

HUG가 보장하는 전세금 한도는 수도권 7억원 이하, 그 외 지역 5억원 이하 범위에서 세입자가 신청한 금액이라는 조건이 있다.

SGI는 아파트의 경우 전세보증금 액수와 상관없이 가입이 가능하지만 주택의 경우 전세보증금 10억원까지만 가입할 수 있다.

또 HUG, SGI 두 곳 모두 보증대상 주택 소유권에 대한 권리침해 즉 경매신청, 압류, 가압류, 가처분 및 가등기 등이 없어야 가입이 가능하다.

이외에도 HUG는 선순위채권과 전세보증금을 합친 금액이 주택가격 이하여야 한다는 조건 등을 두고 있어 일각에서는 전세금보증보험 가입이 까다로워 세입자에게 실질적인 안전장치가 되지 못한다는 지적도 있다.

파이낸셜투데이 이진명 기자

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