국토부, 시장 안정 ‘굳히기’ 들어간다…27조 투입, 주거복지 실현

국토교통부가 올해도 투기수요를 차단하고 무주택 실수요 위주 주택시장 안정화 기조를 유지할 방침이다. 지난 9·13대책 이후 주택가격이 점차 하락세를 나타내자 여세를 몰아 시장 안정세 굳히기에 들어가겠다는 의지로 풀이된다.

국토부는 23일 포용적 주거복지와 투기수요를 차단하고 실수요 중심 안정적 시장 관리를 목표로 한 ‘2019년 주거종합계획’을 발표했다.

올해 정부는 지난해(26조9000억원)보다 1.8% 늘어난 27조4000억원의 예산을 투자할 계획이다. 이 중 임대·분양주택 건설, 구입·전세자금 지원 등에 주택도시기금 25조5000억원이 쓰인다.

◆ 공적임대 17만6천호 공급, 생애주기별 맞춤형 지원 강화

국토부의 주택공급은 무주택 실수요자 위주로 이뤄진다. 청년·신혼부부를 비롯해 고령층, 쪽방·고시원 등 거주하는 주거취약계층을 위한 지원 방안도 마련됐다.

올해 공급되는 공적임대주택은 17만6000호다. 공공임대주택 13만6000호, 공공지원임대주택 4만호(부지확보) 등이다. 임대주택 공급 확대를 돕기 위해 수도권 재개발 임대주택 의무비율도 최대 30%까지 상향 조정한다.

현행 서울의 재개발 임대주택 의무비율은 10~15% 수준이나 국토부는 이를 10~20%로 상향, 경기·인천 역시 현행 5~15%에서 5~20%로 변경할 계획이다. 그동안 세입자수 과다시 5%p 추가부과하던 규정은 주택수급안정 등 구역특성에 따라 10%p까지 올릴 수 있도록 했다.

신혼부부 공적임대주택은 지난해 3만호에서 올해 4만6000호로 확대한다. 무주택 신혼부부에게 집주인 임대사업·소규모 정비사업 연계형 공공지원주택 3000호를 우선 공급한다. 이어 서울양원(269호)을 시작으로 3분기부터 신혼희망타운 1만호 공급에도 착수한다.

청년층에게는 맞춤형 청년주택 5만3000실(4만1000호)이 지원되며 희망상가 창업공간 80호도 공급한다. 고령층은 무장애 설계, 복지서비스 연계 건설형 임대주택 5000호와 매입·전세임대 총 4000호 등이 공급된다.

이에 따라 주거복지로드맵으로 마련되는 104만5000호 중 올해 20만5000호 공급이 이뤄진다.

쪽방·고시원·옥탑방 등 비주택 거주 가구의 주거복지를 위한 공적임대주택 8만호도 마련된다. 지난해 10월 부양의무자 기준이 폐지됨에 따라 수급가구수 역시 94만가구에서 110만가구로 확대하고 소득기준(중위소득 43% → 44%)도 완화한다.

주거금융 지원도 확대된다. 무주택·서민·신혼부부의 내집마련 10만호, 청년·신혼·저소득층의 전월세 대출 16만호 등 수요자 특화형 주거금융을 통해 26만호를 지원할 예정이다.

이 같은 주거지원책과 관련해 함영진 직방 빅데이터랩장은 “공적임대주택 확대 등 주거비 마련이 쉽지 않은 신혼부부 및 취준생 등 청년계층에 집중됐다. 비교적 도심 내 저렴한 임대주택이 필요한 곳에 국민임대부터 매입형 임대, 행복주택, 신혼희망타운까지 다양한 유형으로 사회초년생에 공급된다는 점은 고무적이다”고 평가했다.

이어 “다만 20~30대 청년세대 외에도 다양한 주거취약계층에게 이 같은 지원을 안배할 필요할 있다는 점에서 세대 간 홀대 논란도 있을 것 같다”고 덧붙했다.

◆ 투기수요 억제 재차 강조, 안정적 주택시장 관리 공고화

국토부는 올해 주택시장 내 투기수요 진입을 차단하고 시장과열이 재현될 경우 즉시 안정화 조치를 취하겠다고 강조했다.

정부에서는 현재 부동산시장이 안정기에 접어든 것으로 보고 있다. 서울 주택가격이 지난해 11월 2주부터 하락전환해 23주 연속(강남4구 26주 연속) 하락세를 보이고 있다는 점을 근거로 제시했다.

갭투자 비율 역시 9·13대책 이후 확연히 줄었다는 평가다. 대책 이전 갭투자 비율(보증금 승계비율)은 59.6%를 나타냈으나 이후 49.1%로 떨어졌다. 올 1월 이후 감소폭은 더 커져 45.7%로 집계됐다. 반면 청약당첨자의 무주택자 비율은 8·2대책(2017) 이후 74.2%에서 올 3월 기준 96.4%로 높아졌다.

김흥진 국토부 주택정책관은 “강남 일부 단지에서 급매물이 소화되면서 (집값) 하락폭이 축소된 곳도 있지만 추격매수세가 붙은 것은 아니어서 시장 분위기가 바뀐 것은 아니라고 본다”며 “일정기간 관망세를 보이다가 다시 하락하는 계단식 하락세가 이어지고 있다. 계단의 평평한 부분인 현 시점이 지나면 다시 시장 안정세가 견고해 질 것이다”고 예상했다.

시장 안정화를 굳히기 위해 국토부는 지난해 발표한 수도권 주택공급 계획(19만호)에 따른 지구 지정, 주택사업 승인 등 관련 절차를 차질없이 추진해 나간다. 잔여 물량(11만호)에 대한 공급방안 역시 오는 6월까지 확정한다.

최근 가격이 급등했거나 상대적으로 시세와 격차가 컸던 유형 및 가격대의 부동산을 중심으로 현실화율 제고도 이뤄진다. 공시가격 변동으로 복지제도에 미치는 영향은 관계부터 TF 등을 통해 분석, 서민 부담을 최소화하는 방향으로 추진된다.

올해 청약시스템 운영 기관은 금융결제원에서 한국감정원으로 변경된다. 전매제한·부정당첨 의심 여부 등을 확인할 수 있도록 공시체계를 구축, 계약취소 의무화 및 공급질서 교란행위 신고센터도 운영하는 등 청약제도도 손질한다. 분양가 심사 강화 및 가산비 항목 개선 등을 통해 분양가상한제 운영 기반도 마련할 계획이다.

집주인·공인중개사 등의 집값 담함, 시세조종 행위 등을 금지하고 소비자 보호를 강화하기 위해 공인중개사법 개정도 추진된다. 실거래 신고 기간은 기존 60일에서 30일로 단축, 실거래 정보의 정확성 확보 및 국토부에 실거래 직접 조사권한을 부여한다.

정비사업의 투명성을 제고하기 위해 추진위에서 선정한 정비업자의 의무 범위를 조합설립 준비로 한정하고 운영비 대여에 제한을 둔다. 특히 시공사 수주비리가 반복되는 경우 정비사업 참여 제한(3진 아웃), 정비업자 선정비리도 형사처벌 외 입찰무효 처리한다.

아울러 후분양 활성화 등 공급방식도 다양해질 예정이다. 국토부는 완전 준공 후 분양 및 소비자 선택 강화형 시범사업 등을 추진한다. 우선 LH 2개 단지, SH 1개 단지를 후분양 공급하고 10개 공공택지를 후분양 조건부로 공급하는 식으로 진행될 예정이다.

이밖에 임대인과 임차인이 공정하는 임대차시장을 조성하기 위한 ▲등록임대 관련 공적의무 이행과 종부세·임대소득세·취득세 등 세제혜택을 연계하고 ▲등록임대주택 임대의무기간 및 임대료 증액 기준을 준수해야 함을 등기부등본에 부기등기 ▲전세보증금 반환보증 활성화, 정보인프라 고도화, 주임법의 국토부-법무부 공동소관 등 임차인 보호 강화 등의 조치도 취한다.

금년 주거종합계획과 관련해 전문가들은 공적임대주택 공급 확대 및 금융지원 개선 등으로 서민 주거복지를 실현하겠다는 목표에 대해서는 긍정적으로 평가했다. 다만 주택거래가 크게 줄어드는 등 시장위축이 장기화될 가능성이 점쳐지면서 세부적인 로드맵이 뒤따라야 한다는 견해다.

함영진 랩장은 “갭투자수요 감소와 분양시장 내 무주택자 당첨비율 확대는 결국 시세차익용 단기투기 수요 억제 및 무주택자 내 집 마련 기회 확대 등 9·13대책의 대출, 세제, 청약 수요억제책의 효과가 현실화된 것으로 볼 수 있다”고 평가하면서도 “주택거래가 평년에 비해 크게 축소되는 등 거래소강상태가 이어지고 있는 역기능이 동시에 나오고 있다는 점은 아쉽다”고 설명했다. 또한 “후분양 공급계획은 공공위주의 진행이라 결국 민간이 얼마나 따라 올지에 대한 추가 인센티브와 구체적인 로드맵을 만들어야 한다”고 시사했다.

이창무 한양대 도시공학과 교수는 “서울의 갭투자 비율이 낮아졌다고 정책이 효과를 보고 있다고 평가하지만 전세제도가 있는 우리나라에서 갭투자는 어찌보면 당연하다. 다주택자의 기능이 약화된 시장으로 변모하고 있다는 점을 인지해야 한다”고 말했다.

그러면서 “주택시장 위축이 장기화되면서 불안감이 커지고 있다. 주택시장의 거래량 침체가 전반적인 경기 침체로 이어질 수 있는 만큼 방향성에 대한 심각한 고민이 필요해 보인다”며 “정부는 서울만 잡으면 된다고 생각하는데 주택시장은 서울과 지방이 다르고 서울과 경기도가 다르다. 서울이 가지는 희소성 측면에서 이 지역이 왜 홀로 노는 시장인지 파악하고 시장 정상화 방안을 고민해야 한다”고 덧붙였다.

이 같은 우려에 이명섭 국토부 주택정책과장은 “시장이 하향안정세를 보이고 있지만 확고한 안정세는 아닌 것으로 해석하고 있다. 실수요자 위주 시장이 돌아갈 때까지는 정부 정책에 대한 이견이 있더라도 어쩔 수 없다”고 강한 정책 추진 의지를 드러냈다.

이 과장은 또 “갭투자자가 금융적인 조달 능력이나 이를 감당할 능력 없이 다수의 집을 보유할 경우, 결국 임차인에게 큰 피해로 돌아갈 수 있고 금융기관의 리스크 관리 차원에서도 위험하다고 판단하고 있다”며 “규제 강도가 결코 낮다고 생각하지 않지만 갭투자자는 확실히 잡겠다는 목표다”고 말했다.

아울러 “너무 안정적인 시장 관리에 큰 비중을 둔다는 점은 겸허히 받아들이고 고민하겠다”며 “다만 아직은 주택수요자의 부담능력을 감안했을 때 집값이 여전히 비싸하는 생각이고 이 상황에서 (주택시장 경기를 살리기 위한) 주택산업 육성, 주거복지 확대 등을 우선 과제로 끌고가기는 어렵다고 본다”고 덧붙였다.

파이낸셜투데이 배수람 기자