남양주·하남·인천·과천 선정, 서울 도심 30분 생활권
“서울 집값 잡기 한계, 일부 베드타운 전락 우려도”

김현미 국토교통부 장관이 '제2차 수도권 주택공급계획 및 구도권 광역교통개선방안' 발표 후 지자체장들과 MOU를 체결하고 손을 맞잡았다. 사진=연합뉴스

정부가 선정한 ‘3기 신도시’ 4곳이 공개된 가운데 부동산시장 안정화를 꾀할 수 있을지 전망이 나뉘고 있다.

19일 국토교통부는 정부서울청사에서 ‘제2차 수도권 주택공급계획 및 수도권 광역교통개선방안’을 통해 남양주 왕숙지구, 하남 교산지구, 인천계양 테크노밸리, 과천 등을 신규 택지지구로 지정했다. 서울과의 접근성이 우선 고려됐다. 이곳 신규 택지지구 4곳에는 총 12만2000가구의 주택이 공급된다.

이들 지역은 서울과 30분 생활권을 갖춘 신도시로 일자리 창출은 물론 교육, 생활문화 등 기능을 고루 갖춘 ‘자족도시’로 꾸며진다. 도시지원시설용지를 충분히 확보해 기업과 공장 등을 유치하고 100% 국공립 유치원, 도서관·박물관, 공원 등을 조성해 아이 키우기 좋은 도시로 만들겠다는 목표다.

정부는 주민공람을 시작하고 전략환경영향평가, 중앙도시계획위원회 심의 등을 거쳐 내년 하반기 지구지정을 마치고 2021년부터는 순차적으로 입주자를 모집할 계획이다.

정부는 지구지정 제안 단계부터 교통대책을 우선 수립해 신도시 입주 초기 발생하는 교통대란을 막겠다는 방침이다. GTX-A노선과 신안산선을 조속히 착공하고 최근 예비타당성 조사를 통과한 GTX-C노선은 내년 초 기본계획 수립에 착수할 예정이다. GTX-B노선 역시 내년 중 예비타당성 문제를 해결한다.

이번 주택공급 계획은 정부 주도로 이뤄지지 않고 지자체와 협의해 수도권까지 광범위하게 고민했다는 점과 광역교통망 확대 방안까지 포함됐다는 점에서 긍정적인 평가가 나온다. 서울과 접근성이 떨어져 베드타운으로 전락한 1기 신도시와 교통 인프라가 제대로 갖춰지지 않은 2기 신도시의 단점을 고루 고민했다는 의미로 해석된다.

다만 재원 마련에 대한 구체적인 방안이 부족한 데다 실제 입주까지는 5년 정도의 시간이 필요해 당장 집값을 잡기에는 역부족이라는 의견이 나온다.

전문가들은 3기 신도시 발표가 서울 집값을 낮추는 데 한계가 있다는 점에 공감했다. 다만 공급 측면에서는 장기적으로 집값 안정화 효과를 불러올 수 있을 것으로 판단했다.

3기 신도시로 지정된 하남 교산지구 전경. 사진=연합뉴스

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “당장 집값에 영향을 미치지는 못하겠지만 대기수요를 만드는 효과는 거둬들일 수 있을 것 같다”며 “서울로 집중되는 수요를 분산시킬 수는 있겠지만 지구별로 차이는 있어 보인다”고 말했다.

권 교수는 “인천계양은 당초 산업단지로 개발계획했던 곳을 신도시로 지정해 자족용지 비율이 49% 정도로 양호하다. 과천도 47% 정도여서 자족도시로 기능을 할 수 있겠지만 자칫하면 베드타운으로 전락할 수 있다”며 “남양주 왕숙지구는 32%, 하남 교산지구는 29%에 불과하다. 특히 남양주는 다산·별내신도시와 맞물린 데다 총 세대수가 6만6000가구 규모에 달해 미분양이 속출할 가능성도 있다”고 우려했다.

이어 “궁극적으로 서울 집값을 잡으려면 향후에는 정비사업을 활성화하지 않으면 한계가 있다”며 “시간이 지날수록 집은 점점 슬럼화될 텐데 주택공급 및 주거환경개선 차원에서 재개발·재건축 등 주거환경개선사업을 진행해야 한다”고 강조했다.

일부 전문가들은 신도시 입주 시기에 맞춰 광역교통망 구축이 완비되느냐에 따라 3기 신도시의 성패가 나뉠 것으로 예측했다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 “(3기 신도시가 성공은) 정부가 약속한 광역교통망 사업이 제대로 진행되고 있다는 걸 전제로 한다. 완공까지는 아니더라도 한창 사업이 진행되고 있다면 지금 불안해하는 요소들은 어느 정도 해소될 것 같다”고 설명했다.

또한 권 팀장은 “3기 신도시가 자족 기능을 갖추고 아이 키우기 좋은 환경이 조성된다면 자녀 교육 때문이라도 다른 지역에서 이주하는 수요가 생길 수 있다”며 “서울에 집중된 수요를 충분히 분산시키기 위해서는 매력적인 기반시설이나 여건을 만들어놔야 한다. 그런 점에서 광역교통망 사업 조기 착수는 좋은 점수를 주고 싶다”고 말했다.

이어 “다만 신도시 조성이 공급 측면에서나 수요 분산 측면에서 분명 한계는 있다고 본다”며 “실질적으로 서울의 집값을 낮추기 위해서는 다른 지역이 아닌 서울에 주택이 원활하게 공급될 수 있도록 규제를 완화하고 재정비하는 노력이 필요하다”고 제언했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “수도권 2기 신도시 중 서울과 너무 멀거나 광역교통망이 부족한 택지는 미분양이나 미입주 문제에 시달리거나 집값 상승률이 낮은 편이었다”며 “서울과의 접근성 문제와 베드타운 우려로 서울 분산 효과에도 제한적인 모습을 보였다”고 말했다.

함 랩장은 또 “3기 신도시 안착에 선결 조건은 수요자들이 만족할 만한 합리적인 분양가, 택지조성 시 약속한 자족 기능 및 광역교통망 인프라 개선 속도가 아닐까 예상한다”며 “일거리와 주거가 하나의 생활로 연계되고 서울 등 인근 도시로의 접근성이 완비되지 않는다면 장기적으로 서울 수요 분산이나 집값 안정효과는 떨어질 것이다”고 덧붙였다.

파이낸셜투데이 배수람 기자

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