재초환 부활, 양도세 중과, 보유세 개편 등 부동산 정책 줄이어
‘로또청약’ 과열, 규제 빈틈 노려 집값 상승 반복
올해는 재건축 초과이익환수제 부활을 시작으로 양도세 중과, 보유세 개편, 9·13 부동산 대책 등 정부가 집값 안정화를 위한 총력전을 펼친 한 해라고 해도 과언이 아니다. 집값 급등의 진원지인 서울 집값은 규제책이 나오면 잠잠하다가 규제의 빈틈을 노려 상승을 반복하는 등 쉽사리 안정되지 않았다.
17일 부동산114는 집값을 두고 정부와 시장의 팽팽한 힘겨루기가 거겠던 올 한해 부동산시장 10대 이슈를 정리했다.
◆초과이익환수제 부활, 안전진단 강화…연이은 재건축 압박
올초 부동산 시장의 뜨거운 감자는 재건축 규제였다. ‘8·2부동산 대책’으로 도입된 조합원 지위 양도 금지 조치에 이어 6년 만에 재건축 초과이익환수제가 부활했다. 재초환은 조합이 얻은 이익이 1인당 평균 3000만원을 넘으면 초과 금액의 10~50%를 부담금으로 내는 제도다.
정부는 강남권 재건축 단지에 부과될 예상 부담금을 공개하기도 했는데 조합원 1인당 평균 부담액이 4억3900만원으로 알려졌고 최고 8억원이 넘는 단지도 나왔다.
이어 2월에는 재건축 사업의 첫 단계인 안전진단 기준도 대폭 강화했다. ‘재건축 안전진단 기준 정상화’ 대책에는 안전진단 평가 항목에서 구조안전성 가중치를 현행 20%에서 50%로 확대하는 내용을 담겼다.
◆분양가 제재, ‘로또 청약’ 과열
올해 분양시장을 뜨겁게 달궜던 키워드는 ‘로또 청약’이다. 공공택지 분양가 상한제 적용과 HUG(주택도시보증공사)의 고분양가 통제로 신규 분양가격이 시세보다 낮게 책정되면서 당첨만 되면 수억원의 차익을 거둘 수 있다는 기대감이 확산된 것이다.
3월 분양한 서울 강남구 ‘디에이치자이 개포(개포주공8 재건축)’는 3.3㎡당 4200만원대의 높은 분양가에도 불구하고 인근 분양권 시세가 3.3㎡당 5000만원 넘게 형성돼 ‘로또 아파트’라 불렸다.
5월 경기 하남미사강변도시에서 공급한 ‘미사역파라곤’ 역시 로또 아파트로 화제를 모았다. 분양가 상한제 적용으로 3.3㎡당 1400만원대에 분양가가 책정되면서 8만명 이상의 청약 인파가 몰렸고 100대 1이 넘는 경쟁률을 기록했다.
◆다주택자 양도세 중과…거래량 감소 가시화
4월 1일부터 다주택자 양도소득세 중과 조치가 본격 시행됐다. 다주택자가 조정대상지역 내 집을 팔 경우 6~42%의 기본세율에 2주택자는 10%p, 3주택자 이상은 20%p를 추가 적용받게 됐다.
양도세 중과 시행 이후 주택 거래량 감소가 확연히 나타났다. 3월까지는 양도세 부담을 피하려는 거래가 급증하면서 서울의 경우, 아파트 매매거래는 1분기 역대 최다 거래량을 기록하기도 했다.
반면 4월 이후 거래량이 급감하면서 2분기 거래량은 전년동기대비 49% 줄고 1분기 대비 53% 감소했다. 그러나 주택 거래가 위축된 가운데 가격은 오르는 이례적인 상황이 나타났다. 세 부담이 커지면서 주택을 처분하는 대신 임대주택 등록을 고려하는 주택 보유자들이 많아진 셈이다. ‘매물 잠김 현상’이 나타나면서 수급 불균형을 야기했고 이는 집값 불안의 불씨로 작용했다.
◆남북관계 개선, 접경지역 부동산시장 ‘들썩’
4월 27일 판문점에서 역사적인 남북정상회담이 개최됐다. 종전선언 추진 등 남북 화해 분위기가 조성되면서 북한 접경지역 부동산시장도 기대감에 들썩였다.
경기도 파주를 비롯해 경의선 종점인 문산·경원선 연결축인 연천 그리고 강원도 일대에 관심이 커지면서 투자 문의가 늘고 땅값이 올랐다. 실제로 경기도 파주시의 경우 지난 4월에 1.77% 지가상승률을 기록해 전월(3월 0.34%) 대비 3배 이상 급등하기도 했다.
◆말도 많고 탈도 많았던 ‘종부세’ 개편
정부의 강경책으로 일찌감치 보유세 인상이 예고된 가운데 종합부동산세는 내내 화두였다. 7월초 재정개혁특별위원회가 종부세 개편 권고안을 확정 공개했고 이를 토대로 정부는 고가·다주택자 중심으로 누진과세를 강화하는 내용을 골자로 한 종부세 개편안을 발표했다.
그러나 예상보다 규제 강도가 약하다는 시장 반응과 평가가 이어졌고 정부는 9·13 부동산 대책을 통해 더욱 강화된 인상 계획을 예고했다. 조정대상지역 2주택 이상 보유자에게 종부세 최고 세율을 최고 3.2% 중과하고 기존에 없던 과표 3억~6억원 구간을 신설한다는 등의 내용이 담겼다.
◆신혼희망타운 등 ‘문재인 홈’ 정책
7월 5일 정부는 혼인 감소와 저출산 문제를 해결하고 청년층의 주거불안을 해소하기 위해 오는 2022년까지 163만가구를 신혼부부와 청년에게 지원하는 ‘신혼부부·청년 주거지원 방안’을 발표했다.
위례신도시와 평택 고덕신도시 등에서 공급되는 신혼희망타운은 당초 목표보다 3만호 추가한 10만호가 공급되고 내년부터 생애 최초로 주택을 구입하는 신혼부부는 취득세를 50% 감면 받는 내용 등이 포함됐다.
◆여의도·용산 개발 발언, 집값 상승 ‘불쏘시개’ 작용
박원순 서울시장이 여의도와 용산구 일대 재개발을 통해 국제도시로 만들겠다는 발언을 하면서 일대 부동산시장이 기대감으로 후끈 달아올랐다.
박 시장은 여의도를 국제 금융중심지로 만들기 위해 통으로 재개발하고 서울역~용산역 구간 철로를 지하화해 MICE 단지와 쇼핑센터를 조성하겠다고 말했다. 이른바 ‘여의도·용산 마스터플랜’으로 불렸던 이 계획이 알려지자 서울 아파트값 상승세는 다시 기지개를 켰다.
집값 급등 책임 공방으로 정부와 갈등을 빚기도 한 서울시는 개발 계획이 나온 지 7주 만인 8월 말 긴급 기자회견을 열었다. 주택시장이 안정될 때까지 여의도·용산 개발 계획 발표와 추진을 보류하겠다는 내용이었다.
◆도시재생 뉴딜 99곳 선정, 서울시 내 대규모 사업지 배제
8월 31일 ‘2018년도 도시재생 뉴딜사업 대상지역’ 99곳이 확정됐다. 지난해 시범 사업지(68곳)보다 46% 늘었고 서울에서도 처음으로 7곳이 선정됐다.
다만 사업 추진을 신청했던 장안평 중고차 매매센터(동대문구)와 세운상가(종로구), 독산동 우시장(금천구) 등 3곳의 대규모 사업은 부동산시장 과열 우려로 제외됐다.
시·도별로는 경기가 9곳으로 가장 많고 전남·경북·경남 각 8곳, 서울·부산·대구·강원·전북 각 7곳 등이다. 도시재생 뉴딜사업은 재개발처럼 전면 철거 방식이 아닌 기존 틀을 유지하면서 주거 환경을 개선하는 정비사업으로 문재인 대통령의 대선 공약이다.
◆9·13부동산대책 및 9·21 공급방안…공급확대로 선회
9월은 올해 역대급 고강도 대책으로 평가받는 ‘9·13 부동산 대책’에 이어 ‘9·21 수도권 주택 공급방안’이 연달아 발표된 달이다.
9·13대책은 종부세 인상과 강력한 대출 제한이 골자였고 9·21 주택 공급방안은 수도권 집값을 잡기 위한 공급대책으로 서울과 가까운 곳에 3기 신도시를 조성한다는 것이 핵심이다. 정부가 수요 억제 중심에서 공급확대도 병행하기로 정책 방향을 선회한 가운데 이들 대책의 효과가 나타나면서 서울 아파트 가격 상승세가 꺾였다.
◆주택임대사업자 급증, 과도한 세제 혜택 논란
다주택자에 대한 세금이 강화되면서 세제 혜택을 보려는 임대주택사업자 등록자 수도 지속적으로 늘었다. 올 상반기에만 7만4000명이 임대사업자로 신규 등록했고 등록된 민간 임대주택수도 17만7000채에 달했다. 이는 전년동기대비 3배 가까이 증가한 수준이다.
특히 임대주택 사업자의 과도한 세제 혜택 논란 속에 정부가 9·13대책을 통해 주택임대사업자 혜택을 축소하기로 하면서 9월 신규 임대사업자 등록자 수가 급증하기도 했다. 9월 한 달간 전국 신규 임대사업자 등록 수는 2만6279명으로 전년동기대비 258.9% 증가했다.
파이낸셜투데이 배수람 기자